Immo: les prix du neuf s’envolent à Bruxelles

L’offre d’appartements neufs mis en vente à Bruxelles reste au plus bas. Et les perspectives pour 2023 ne sont pas flamboyantes. Cette rareté de l’offre permet aux promoteurs d’augmenter les prix, de quoi compenser la hausse des coûts de construction qui ont augmenté de 8%.

Les mois se suivent et se ressemblent sur le front de l’immobilier bruxellois. L’offre d’appartements neufs reste particulièrement faible, bien qu’elle remonte légèrement par rapport à septembre dernier, passant de 707 unités en cours de commercialisation à 1.026 unités. On reste toutefois encore bien loin des standards de 2018 où 2.504 appartements étaient alors mis en vente. Et quand on jette un oeil aux permis d’urbanisme octroyés ces derniers mois, on peut clairement dire que la barre ne va pas se redresser tout de suite, même si une série de nouveaux projets devraient voir le jour en 2023. Du moins s’ils sont libérés du recours au Conseil d’Etat déposé à leur encontre.

Des prix toujours fort élevés

Cette raréfaction de l’offre a en tout cas des conséquences multiples. Elle permet notamment de maintenir les prix dans des standards élevés puisque de nombreux investisseurs cherchent toujours à placer leur argent. Une manière de contenter les promoteurs qui peuvent alors répercuter l’importante hausse des coûts de construction sur le prix de vente. “Les prix de certains projets sont revus à la hausse, avec des augmentations qui atteignent parfois de 10 à 15%, confirme Thierry Kemp, responsable de l’immobilier neuf chez Victoire. Et si les transactions sont plus lentes à se finaliser, elles se finalisent quand même.”

Reste qu’un retour de bâton pourrait apparaître lorsque l’offre redeviendra quelque peu consistante, avec une partie des acquéreurs moins fortunés qui manqueront à l’appel du fait de prix trop élevés. Le neuf se concentrant alors en quelques mains. Ajoutons que cette raréfaction de l’offre a également comme autre conséquence de pousser les acquéreurs vers le marché ancien, de quoi faire également monter les prix sur ce segment.

L’offre de Bruxelles-Ville se redresse

Quand on observe les derniers chiffres livrés par le bureau d’analyse immobilière de Crombrugghe & Partners, on voit en tout cas que les prix se sont envolés en un an (+ 8,6% par rapport à novembre 2021). Des chiffres importants même s’ils peuvent être relativisés vu l’évolution du stock en certains endroits. A Bruxelles-Ville par exemple, où l’offre a retrouvé des couleurs avec 322 appartements mis actuellement en vente (178 unités l’an dernier), on observe des prix à la baisse de 5% par rapport à l’an dernier. Une évolution liée à la disparition de plusieurs projets haut de gamme, dont les prix dépassaient les 5.000 euros/m². Quant aux projets en cours de commercialisation, si Urban Court (AG Residential) et Catedra (Bouygues) liquident leurs derniers appartements, le stock est toujours dynamisé par la deuxième phase de Park Lane à Tour & Taxis (Nextensa). Citons également les projets Vismet (Bilt) et Mercator Garden (Cofyna).

L’autre district qui connaît un rebond est celui qui rassemble les communes du sud de Bruxelles. Le stock est remonté de 125 à 248 unités en un trimestre. Les prix sont en hausse de 4,4% par rapport à novembre 2021, affichés en moyenne 4.725 euros/m². Parmi les projets mis à la vente, on retrouve Emerald Garden (MG Real Estate), Carré Coghen (Galika), Village Etoile (Fortior), Les Promenades d’Uccle (Matexi et Besix RED) et Delta View (IPM) à Uccle, de même que Serenity Valley (BPI) à Auderghem.

Le stock reste par contre toujours en dessous des standards habituels à Evere, Schaerbeek et Woluwe-Saint-Lambert (105 unités), alors qu’il est l’un des districts les plus dynamiques de ces dernières années. Parmi les projets en cours, principalement des fins de commercialisation, citons Admiral’s Court (CIGI), Le Jules (Ciril), Evereast (Bouygues), Evora (Alides) et Hanriot à Evere et Le François et Pavillon (Van Looy) à Schaerbeek, Woluwe Valley (Urbicoon) et Youwo (Eiffage) à Woluwe-Saint-Lambert. Les prix sont en augmentation de 5,85% en un an.

Dans les communes d’Etterbeek, Ixelles et Saint-Gilles, le stock est toujours aussi vide (90 unités). Les prix sont à la hausse (+ 4,75% en un an). On relève quelques fins de commercialisation et des nouveaux projets tels que la Chocolaterie Antoine (Koramic) à Ixelles.

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Le stock d’appartements au nord de Bruxelles (Laeken, Neder- Over-Heembeek, Jette, Koekelberg et Ganshoren) reste faible avec 132 unités mises en vente (pour 265 unités en avril 2022 et 421 en septembre 2021). Parmi les quelques projets, citons Cols Romane (Realya) à Neder-Over-Heembeek, la Résidence Arketa et Laurelle (Antonissen) à Laeken, la Résidence Concept et la Résidence Firmin à Jette (Aura Estate). Les prix sont en baisse par rapport à l’an dernier (- 2,33%) mais sont en hausse de 3,55% si on les compare à 2019.

Enfin, l’offre reste également faible du côté de Molenbeek, Anderlecht et Forest. Parmi les principaux projets en cours dans ce district, citons City Dox (Atenor), Marchandises (Citydev) et Les Trèfles (Fonds du Logement) à Anderlecht, Iconic One (Iconic Immo) et Les Terrasses Parc Scheutbos (D&M) à Molenbeek de même que Paville (Bostoen) à Forest.