Appartements neufs à Bruxelles: mais où s’arrêtera la chute?

Il n’y a jamais eu si peu d’appartements neufs mis en vente à Bruxelles. Une chute abyssale: l’offre est passée de 2.000 unités en 2020 à 707 aujourd’hui. Et rien n’indique que la courbe va s’inverser dans les prochains mois. Une situation qui se répercute sur les prix, encore en hausse de 5% en un an. Ils dépassent désormais la barre des 5.000 euros/m2 dans les communes du sud de Bruxelles.

Les avertissements des promoteurs immobiliers semblent résonner dans le vide. L’offre d’appartements neufs en cours de commercialisation s’effondre toujours davantage à Bruxelles. En réalité, rien de nouveau sous le soleil car les trimestres se suivent et se ressemblent depuis quatre ans. Mais cette chute inexorable devient particulièrement inquiétante. Jugez plutôt: entre 2018 et 2022, l’offre est passée de 2.504 à 707 appartements mis en vente, selon le bureau d’analyse immobilière de Crombrugghe & Partners qui compile ces chiffres en exclusivité pour Trends-Tendances. Elle était encore de 2.000 unités en 2020 et de 1.496 unités en 2021. Une situation qui a d’inévitables répercussions sur les prix puisque cette sous-offre les pousse clairement à la hausse, écartant chaque année de plus en plus de Bruxellois du marché de l’appartement neuf.

Mais le plus inquiétant peut-être, c’est que l’on ne connaît pas encore exactement l’ampleur de cette sous-offre. Car les appartements mis en vente aujourd’hui font suite à des permis octroyés il y a 12 ou 24 mois. Et la situation n’a pas évolué positivement depuis. Rien ne va donc changer à court terme. Dans ce contexte de raréfaction de l’offre, les acquéreurs sont toujours bien présents, faisant grimper les prix. Si ces derniers sont stables par rapport à avril dernier, ils ont augmenté de 5% par rapport à septembre 2021 et de 13% par rapport à 2020. La hausse est même de 21,5% par rapport à 2019.

Seule Bruxelles-Ville résiste

Pratiquement toutes les communes sont impactées par ce recul. Seule Bruxelles-Ville semble retrouver quelques couleurs par rapport à avril dernier, passant de 120 à 226 appartements mis en vente. Mais on reste bien loin des 383 unités commercialisées en septembre 2021. Si la résidence Philippe de Champagne est vendue, Urban Court (AG Residential) et Catedra (Bouygues) liquident leurs derniers appartements. L’offre est remontée grâce à la deuxième phase de Park Lane à Tour & Taxis (Nextensa), un projet qui se vend particulièrement bien. A Bruxelles-Ville, les prix sont par contre en baisse de 1,2% par rapport à l’an dernier, seul district à connaître pareille mésaventure.

Le stock reste fourni à Evere, Schaerbeek et Woluwe-Saint-Lambert. Mais avec 125 unités mises en vente, on est bien loin des standards de ces dernières années. Parmi les projets en cours, citons Admiral’s Court (CIGI), Le Jules (Ciril), Evereast (Bouygues), Evora (Alides) et Hanriot à Evere et Le François et Pavillon (Van Looy) à Schaerbeek, Inwo (Wilink), Woluwe Valley (Urbicoon) et Youwo (Eiffage) à Woluwe-Saint-Lambert. Les prix sont en augmentation de 3,5% en un an.

Le nombre d’appartements mis en vente à Etterbeek, Ixelles et Saint-Gilles s’est complètement vidé (50 unités), bien loin de ce que l’on retrouvait il y a deux ans (254 unités). Les prix sont à la hausse (+ 3,5% en un an). Mais vu la faiblesse du stock, c’est relativement insignifiant. On relève quelques fins de commercialisation et des nouveaux projets tels qu’Ocadia (Matexi) à Ixelles, Clos des Deux Tours (Imodeff) à Saint-Josse et la Résidence Tenbosch.

Les prix s’envolent à Uccle et Auderghem

Dans les communes du sud de Bruxelles, le stock diminue toujours plus (125 unités). Les prix sont en hausse de 13% par rapport à septembre dernier, passant la barre des 5.000 euros/m2. Un nouveau record. Parmi les projets encore à la vente, on retrouve Artemis (Matexi), Carré Coghen (Galika), Village Etoile (Fortior), Les Promenades d’Uccle (Matexi et Besix RED) et Moulin Blanc (Thomas & Piron) à Uccle, Delta View (IPM), Serenity Valley (BPI) et Pure (BPI) à Auderghem de même que Chien Vert (Dare2Build et Verstraete Development) à Woluwe-Saint-Pierre.

Les communes du nord de Bruxelles (Laeken, Neder-Over-Heembeek, Jette, Koekelberg et Ganshoren) deviennent le parent pauvre, avec un stock qui s’effondre (59 unités pour 265 unités avril et 421 en septembre 2021! ). Parmi les quelques projets, citons Ananda (DCB) à Neder-Over-Heembeek de même que Steyls (Fonds du logement via Antonissen) et Laurelle (Antonissen) à Laeken, la Résidence Tilmont (F-Carré) à Jette. Les prix sont stables (+ 0,5% en un an).

Enfin, l’offre diminue également nettement du côté de Molenbeek, Anderlecht et Forest. Parmi les principaux projets en cours dans ce district, citons City Dox (Atenor) et Les Trèfles à Anderlecht, Iconic One (Iconic Immo) et Les Terrasses Parc Scheutbos (D&M) à Molenbeek de même que Forest Village (Bostoen) et Paville (Bostoen) à Forest. Les prix y sont toujours les plus abordables de la capitale (+ 12% en un an), même s’ils se rapprochent de ceux des communes du nord de Bruxelles.

L’avis de l’expert

Le stock d’appartements se vide de plus en plus. Quelle est votre analyse de la situation?

C’est clairement problématique. Pour notre part, nous avons pu assurer la commercialisation des deux premières phases de l’important projet Park Lane à Tour & Taxis, avant une troisième phase qui devrait démarrer à l’automne. Cela nous a permis d’assurer un rythme de vente. Pour le reste, de plus en plus de projets sont à nouveau à l’étude, les promoteurs semblent moins frileux. La hausse des coûts de construction se stabilise et ils y voient plus clair concernant les prix. L’offre devrait être plus fournie début 2023.

Quelles conséquences cette situation a-t-elle eu sur les acquéreurs?

Ils ont clairement été freinés par la hausse des taux et des prix. Il y a eu une réticence à se lancer. Sans parler, pour les investisseurs, des inquiétudes par rapport à la réforme fiscale qui devrait impacter les loyers réels. Certains investisseurs passent au-delà de ces freins mais nous n’avons plus beaucoup de biens différents à leur proposer. Au sud de Bruxelles, nous sommes à sec, par exemple. Ils s’orientent alors vers Evere ou le nord de Bruxelles.

Un conseil pour les investisseurs?

Se diriger vers des plus grandes unités peut être intéressant car la demande y est également élevée. Pour obtenir un bon rendement, se diriger vers le nord de Bruxelles peut être une option.