Est-ce toujours le bon moment de devenir propriétaire?

Avec la flambée des factures énergétiques, la remontée des taux des crédits hypothécaires, les prix des maisons et des appartements qui refusent de partir à la baisse, sans compter le PEB qui s’invite dans l’équation, on peut se demander s’il est bien raisonnable de se lancer aujourd’hui dans l’aventure immobilière.

Il est question partout d’inflation et de hausse des taux. Il y a environ 6 mois, la Fed a lancé le coup d’envoi en remontant ses taux directeurs, afin de lutter contre l’inflation. Quelque temps après, la BCE lui emboitait le pas. Après des années de crédits immobiliers étaient extrêmement bas (et où tout le monde voulait acheter au plus vite), la hausse des taux directeurs, décidée par les banquiers centraux, s’est répercutée sur le marché de l’immobilier. Avec cette remontée des taux des crédits hypothécaires, la possibilité d’accéder à la propriété, pour les acheteurs potentiels, est encore plus menacée, concluait BNP Paribas Fortis, en juillet 2022, dans une étude sur le marché de l’immobilier résidentiel.

Selon l’UPC (Union des professionnels du crédit) et sur la base des chiffres publiés par la Banque Nationale de Belgique, ces taux oscillaient en moyenne, en mai 2022, entre 1,70% (pour les crédits à taux fixe assortis d’une période initiale de fixité de plus de 10 ans) et en 2,35% (pour les crédits assortis d’une période initiale de fixité de plus d’1 an et jusque 5 ans). Les chiffres, donnés par le baromètre d’Immotheker Finotheker, vont dans ce sens: les taux hypothécaires sont passés de 1,4% début février 2022 à 2,7% à la mi-août pour un prêt sur 20 ans. Et les prévisions les situent aux alentours de 2,8 à 3% d’ici la fin de l’année.

A cela s’ajoute encore le prix des biens immobiliers qui ne cesse d’augmenter même si a priori les très fortes hausses, qui avaient été constatées pendant la crise sanitaire, sont terminées. Il est vrai que si la réalité économique a repris le dessus, il faudra encore attendre quelque peu afin de voir si les prix du marché de l’immobilier se stabilisent. Mais ce qui est à peu près certain c’est qu’ils ne diminueront pas. Eric Verlinden, co-CEO du fonds d’investissement immobilier Goddard Loyd, déclarait il y a peu pour Trends-Tendances: “Aujourd’hui, les prix retrouvent leur valeur réelle. Cela ne signifie pas qu’ils sont en baisse. Juste qu’ils retrouvent des standards qui sont davantage en adéquation avec la réalité”.

Avec la flambée des prix de l’énergie ces six derniers mois, il est également évident qu’aujourd’hui l’état du bien jouera énormément dans la décision d’achat et que le PEB (bulletin énergétique) est désormais un critère important lors de l’achat d’un bien immobilier.

Est-ce toujours le moment d’acheter un bien immobilier ? Ou mieux vaut remettre ce rêve à plus tard. On fait le point avec Aurore Vanstappen, de chez We Invest.

Est-ce le bon moment d’acheter un bien immobilier?

Oui c’est toujours le bon moment d’acheter ! C’est toujours le bon moment, car les prix augmenteront toujours. Il est vrai que le marché immobilier global a connu une petite baisse de régime durant l’été, la hausse des prix de l’énergie, ainsi que la hausse des taux d’intérêt, avait quelque peu mis le marché à mal. Mais depuis le mois de septembre, le marché immobilier a repris son rythme et son cours normal, les prix augmentent.

Et on ne peut rien dire pour les taux d’intérêt, on ne sait pas si demain ils continueront à grimper ou s’ils redescendront.

Ne vaut-il pas mieux attendre encore un peu ?

C’est vrai que les taux des crédits hypothécaires sont remontés par rapport aux taux extrêmement bas que nous avons connus il y a quelques années de cela, et que cette remontée peut faire peur. Si on compare les taux de janvier 2022, à ceux en vigueur actuellement, on constate une augmentation, mais dans des proportions tout à fait acceptables. Il faut se dire qu’un taux de 3% voire 3,5% n’est pas un mauvais taux. De plus, personne ne peut prédire quel sera le taux en application dans quelques années. Il sera peut-être plus bas qu’actuellement, et l’acheteur d’aujourd’hui pourra refinancer son emprunt afin de diminuer le montant de son remboursement.

Avec la hausse des taux d’intérêt, n’y a-t-il pas un certain attentisme ?

Oui c’est vrai pour le marché des occupants, car cette hausse des taux handicape quelque peu la capacité de remboursement qu’ont les particuliers qui désirent acheter.

Cela a moins d’impact sur le marché des investisseurs, qui lui continue sur sa lancée et ne souffre pas de cette remontée des taux.

Les banques sont de plus en plus exigeantes envers les candidats acheteurs?

Avoir les fonds propres de départ est toujours le plus grand problème. Il est vrai que la remontée des taux a changé également le rapport charge/revenu. Cela peut être plus compliqué, car c’est un des points auquel une banque va faire attention avant de donner son feu vert à un prêt hypothécaire.

Il faut parfois revoir ses envies et ses coups de coeur à la baisse. Il est important de bien faire ses calculs avant de lancer dans cette aventure. Il est même indispensable de les refaire si ceux-ci datent d’il y a quelques mois. Tout change très vite actuellement, et il est fort probable que les calculs initiaux ne sont plus valables aujourd’hui.

Quelles sont les principales raisons qui font que les candidats acquéreurs diffèrent leur achat?

Les fonds propres, car le niveau de ceux-ci demandé par les banques est de plus en plus conséquent. S’il n’y a pas déjà un bien immobilier qui peut servir de garantie ou si les parents ne sont pas derrière, cela devient de plus en plus compliqué de réunir ces fonds propres. Bien évidemment pour les investisseurs, ce n’est pas le même souci.

De plus la performance énergétique joue de plus en plus, et peut être problématique.

En fait, toutes ces problématiques, à savoir la flambée des prix de l’énergie, la hausse des taux d’intérêts, un mauvais PEB pour un bien, sont liées. Par contre, il faut souligner que les jeunes sont moins frileux que leurs ainés ou les investisseurs pour entreprendre des travaux de rénovation en vue d’améliorer le PEB.