Ces derniers temps, les médias ne cessent de répéter que les prix de l'immobilier s'envolent et que se loger devient inabordable. L'économiste immobilier Sven Damen (Université d'Anvers) émet des réserves à ce sujet : "Les prix nominaux de l'immobilier sont en hausse depuis longtemps, mais il faut nuancer un peu cette hausse", dit-il. Une première remarque est qu'il s'agit bien d'augmentations de prix nominales. L'évolution des prix réels, qui tient également compte de l'inflation, montre un mouvement à la hausse beaucoup plus modéré. "L'indice des prix hédoniques montre même une baisse des prix réels entre 2008 et 2016", précise M. Damen. Cet indice des prix hédoniques tient compte des caractéristiques des logements vendus - telles que la taille, la finition et l'emplacement - et donne donc une image plus fidèle de l'évolution réelle de la valeur.
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Ces derniers temps, les médias ne cessent de répéter que les prix de l'immobilier s'envolent et que se loger devient inabordable. L'économiste immobilier Sven Damen (Université d'Anvers) émet des réserves à ce sujet : "Les prix nominaux de l'immobilier sont en hausse depuis longtemps, mais il faut nuancer un peu cette hausse", dit-il. Une première remarque est qu'il s'agit bien d'augmentations de prix nominales. L'évolution des prix réels, qui tient également compte de l'inflation, montre un mouvement à la hausse beaucoup plus modéré. "L'indice des prix hédoniques montre même une baisse des prix réels entre 2008 et 2016", précise M. Damen. Cet indice des prix hédoniques tient compte des caractéristiques des logements vendus - telles que la taille, la finition et l'emplacement - et donne donc une image plus fidèle de l'évolution réelle de la valeur. Une deuxième nuance est que les hausses de prix coïncident bien avec l'augmentation de la capacité d'emprunt."Les revenus ont augmenté. Dans le même temps, les taux d'intérêt sont en baisse depuis des années. Une baisse d'un point de pourcentage des taux d'intérêt augmente la capacité d'emprunt de 10 points de pourcentage", explique Sven Damen. " L'extension du bonus logement en Flandre en 2005 a également augmenté la capacité d'emprunt. En bref, la hausse des prix a ses raisons. Si les prix augmentent plus que la capacité d'emprunt, on peut considérer qu'il s'agit d'une sorte de surévaluation. Et aussi comme un indicateur du déclin de l'accessibilité financière. Que voyons-nous pour la période 2008-2017 ? Cette accessibilité s'est en fait améliorée. En 2018 et 2019, elle s'est stabilisée." Mais il y a eu la crise sanitaire. "A partir de 2020, notre modèle montre soudainement une surévaluation", poursuit Damen. "Cela est clairement lié à la pandémie. Après le confinement, il y a eu une ruée sur l'immobilier. Il en résulte une forte pression sur les prix". Cela est lié à l'offre sur le marché du logement qui n'est pas du tout élastique : une augmentation de la demande et/ou des stimuli du côté de la demande se répercutent donc fortement sur les prix. "Sur la base des données du réseau de courtage ERA, nous calculons le rapport entre le prix de vente réel et le prix demandé initialement. Au dernier trimestre, ce ratio était de 95 %, le niveau le plus élevé jamais atteint. Cela montre que les gens font moins d'offres. Et dans certains segments ou sous-marchés, il y aura également des offres supérieures au prix demandé." Le "choc" provoqué par la crise du coronavirus est assez spectaculaire. En 2019, selon le modèle de Sven Damen, il n'y a toujours pas de surévaluation. Pour 2020-2021, on s'oriente vers une surévaluation de plus de 10 %. Selon la devise du marché boursier "Buy low, sell high", ce pourrait donc être un moment opportun pour l'investisseur immobilier de vendre certaines propriétés de son portefeuille. "Mais le marché immobilier n'est pas la bourse", répond Geert Berlamont, l'administrateur délégué du groupe immobilier Dewaele. "Sur le marché boursier, les coûts d'entrée et de sortie sont beaucoup plus faibles. Pour récupérer les frais de transaction d'un achat immobilier avec les plus-values de la vente, il faut compter sur un horizon de deux à cinq ans et parfois même plus. De plus, si l'objectif est de réinvestir les fonds obtenus, il n'y a pas beaucoup d'alternatives à l'immobilier ou au marché boursier aujourd'hui. Alors pourquoi vendre une propriété si vous devez ensuite engager des frais supplémentaires pour en acquérir une nouvelle ?"L'investisseur immobilier qui a du flair pour les quartiers en vogue pourrait, bien sûr, échanger sa propriété coûteuse dans un quartier branché contre deux propriétés dans un quartier qui est sur le point de connaître un boom immobilier. Vendre maintenant pourrait également être la bonne stratégie si les prix de l'immobilier devaient subir une correction importante. Mais il est très difficile d'anticiper le marché immobilier, estime M. Berlamont : "Cela fait longtemps que l'on entend dire que le boom ne peut pas durer. Et chaque année, nous constatons que les prix ont à nouveau augmenté. Je n'ose pas dire que le sommet a été atteint maintenant." Sven Damen est d'accord avec lui (voir aussi l'encadré ci-dessous Zillow s'étouffe sur le flipping de maisons). "L'économiste John Maynard Keynes a dit un jour : "Le marché peut rester irrationnel plus longtemps que vous ne pouvez rester solvable". Cela s'applique un peu ici aussi. Nous assistons actuellement à une surévaluation, mais cela ne signifie pas qu'une correction est imminente. Un scénario de type 2008-2017 me semble plus probable, avec une hausse des prix moins rapide que celle des revenus ou de la capacité d'emprunt, ce qui améliorerait à nouveau l'accessibilité financière. Sans une crise grave affectant les prêts, je pense que la probabilité d'une forte correction est faible." D'un point de vue fiscal, réaliser des bénéfices en tant qu'investisseur immobilier vendeur est intéressant, estime le professeur de droit fiscal Michel Maus (VUB). " Dans la plupart des cas, la plus-value n'est pas imposée. Pour les briques, il existe une taxe sur les plus-values (de 16,5 %, n.d.) si vous vendez dans les cinq ans suivant l'achat. Pour les terres, cette période est de huit ans. Si vous vendez le terrain au cours des cinq premières années, le taux est de 33 %, entre la cinquième et la huitième année, il est de 16,5 %. Mais même dans ce cas, il y a de fortes chances que l'investisseur immobilier ne soit pas taxé. En effet, la plus-value est calculée sur la base d'un prix d'achat corrigé : le prix d'achat est augmenté de 25 % et de 5 % supplémentaires pour chaque année entièrement écoulée depuis l'achat. Concrètement : si vous vendez après deux ans, vous devez déjà avoir une plus-value de plus de 30 % avant d'être imposé. " Outre la question de savoir si c'est le bon moment pour vendre, il est utile de revoir régulièrement son portefeuille immobilier, estime Geert Berlamont. "Nous sommes encore et toujours surpris de constater que de nombreux propriétaires ne font jamais cet exercice. Pour leurs investissements, ils reçoivent toutes sortes de rapports de leur banquier privé, mais lorsqu'il s'agit de leurs biens immobiliers, ils sont complètement aveugles. Ils sont satisfaits si aucun problème ne survient et si le locataire ne se plaint pas. Cependant, tous les biens immobiliers ne sont pas bons. Lorsque nous analysons le portefeuille pour nos clients, nous arrivons souvent à la conclusion qu'il est judicieux de vendre." Quelles peuvent être les bonnes raisons de mettre une propriété sur le marché ? "Le premier paramètre est bien sûr un rendement insuffisant", répond Thomas Verschaeve, responsable des immeubles de placement chez Dewaele Real Estate Group. Le rendement varie en fonction du type de propriété, de son âge et de son emplacement. Nous utilisons une fourchette de 3 à 6 ou 7 pour cent.""Tout propriétaire d'un bien immobilier est confronté à un moment donné à un point de non-retour : dois-je continuer à assumer ces investissements ou est-il préférable de vendre le bien ? Parfois, il vaut mieux vendre".Thomas Verschaeve, Groupe immobilier DewaeleUne autre raison importante de quand même vendre est que des investissements importants sont nécessaires pour la propriété. Verschaeve : "Tout propriétaire d'un bien immobilier est confronté à un moment donné à un point de basculement : dois-je encore assumer ces investissements ? Ou serait-il préférable de vendre la propriété ? Si vous investissez, vous pouvez être tranquille pendant longtemps. Mais si, même après rénovation, le bien ne répond pas aux exigences du marché locatif actuel, la vente peut être la meilleure solution. Vous pouvez alors cibler les jeunes débutants, qui considèrent comme un avantage le fait de pouvoir répartir les coûts et les efforts de rénovation sur le long terme. En outre, de nombreux professionnels sont actuellement spécialisés dans la rénovation de ces biens." A partir de quel âge d'un bien immobilier le risque d'un investissement nécessaire augmente-t-il ? "Dix ans est un horizon classique", répond M. Berlamont. "En dessous de ce seuil, les acheteurs potentiels considèrent toujours une propriété comme récente. Autour de cette période de dix ans, il peut être intéressant de vendre : on peut encore demander un prix élevé et on n'a pas les soucis liés aux investissements de rénovation." "En raison de normes et de réglementations de plus en plus strictes, cette période de dix ans est sous pression", note Verschaeve. La lutte contre le changement climatique nécessitera des mesures supplémentaires et des normes de construction plus strictes. Au départ, les mesures étaient principalement axées sur les nouvelles constructions. Cependant, les maisons existantes font de plus en plus l'objet d'un examen minutieux. Ce n'est pas illogique, puisque la majorité du parc immobilier vieillissant de la Belgique est mal isolé. A la conférence sur le climat de Glasgow, le gouvernement flamand a décidé qu'il y aurait une obligation de rénovation pour ceux qui achètent une maison énergivore. La mesure prendrait effet en 2023. Geert Berlamont ne s'attend pas à ce que ces mesures, entre autres, provoquent un glissement de terrain sur le marché du logement. "Cela fait partie d'une évolution qui se poursuit depuis longtemps. Pendant un court moment, ces mesures peuvent provoquer un choc, mais elles deviendront bientôt la nouvelle normalité. Les acheteurs et les investisseurs tiennent déjà compte de la performance énergétique d'un logement. N'oubliez pas que ces normes plus strictes sont également compensées par un large éventail de primes, ce qui réduit l'investissement net pour le propriétaire." Les investisseurs immobiliers devraient-ils donc s'inquiéter davantage d'une réforme en profondeur de la fiscalité résidentielle ? Le gouvernement fédéral a exprimé son ambition de revoir en profondeur le système fiscal de notre pays. "L'accord de coalition parle de 'préparation', pas de 'mise en oeuvre'. C'est une nuance importante", répond Michel Maus. "Mais si le gouvernement se respecte, il ne peut éviter d'inclure la fiscalité immobilière dans cette réforme. Inévitablement, le revenu cadastral sera alors sur la table. Amis et ennemis s'accordent aujourd'hui pour dire que cela ne peut plus servir de base à une taxe sous sa forme actuelle. Une alternative logique est une taxe basée sur les revenus locatifs réels. Mais alors vous risquez une petite révolution. L'agitation suscitée par la suppression de la prime fédérale au logement pour une résidence secondaire - une mesure sur laquelle presque tout le monde était d'accord - illustre à quel point cette question est sensible. Pour dorer la pilule, elle pourrait être compensée par des déductions, par exemple pour des investissements dans la performance énergétique du logement. Cela pourrait également servir de levier pour inciter les immeubles locatifs à s'engager dans la voie de la durabilité." Pour lever cette incertitude, M. Maus estime qu'il est important que le gouvernement annonce rapidement les grandes lignes de la réforme fiscale. "La taxation des biens immobiliers fera-t-elle partie de la réforme ? Si les choses sont claires à ce sujet, les gens peuvent en tenir compte dans leurs plans."