Appartements en vente dans le Brabant wallon: un réservoir qui s’assèche

Il y a de moins en moins d’appartements neufs à vendre en Brabant wallon. Seules Ottignies, Braine-l’Alleud et Tubize proposent encore un stock conséquent. Peu de nouveaux projets apparaissent. Un contexte qui fait grimper les prix, en hausse de 7% en un an.

Le nombre d’appartements actuellement mis en vente est en chute libre en Brabant wallon. On ne retrouve plus que 665 unités en cours de commercialisation selon les derniers chiffres livrés pour Trends-Tendances par le bureau d’analyse immobilière de Crombrugghe & Partners. Il y en avait 910 un an plus tôt et 1.122 en septembre 2020. On passe également de 66 projets en vente à 51 aujourd’hui. Deux explications à cette diminution: soit les appartements se vendent très vite, soit les demandes de permis connaissent quelques ratés. Si la dynamique acquisitive reste très présente, la seconde option est une explication plus plausible.

Braine-l’Alleud, Tubize, Ottignies et Louvain-la-Neuve concentrent les deux tiers du stock. Le réservoir est par contre toujours particulièrement vide à Waterloo, Rixensart et Lasne. Il va falloir s’habituer à cette faible offre dans ces communes vu la politique urbanistique locale à Waterloo et au manque de foncier dans les autres entités. Seule La Hulpe dispose d’un pipeline de projets plutôt intéressant. Nivelles devrait par contre redresser la tête avec la commercialisation de l’Ilot Saint-Roch (291 unités au total) d’Immobel.

En matière de prix, ils ont encore augmenté de 7% en un an, la faiblesse de l’offre rend toutefois ces chiffres moins signifiants. Le prix moyen dans la province est de 3.450 euros/m2. Relevons qu’à l’exception du district de Jodoigne, on assiste à une grande homogénéité dans les prix. Le prix moyen d’un appartement neuf en Brabant wallon, d’une superficie de 107,5 m2, s’élève à 370.875 euros.

Ottignies attire toujours autant

Dans l’ouest du Brabant wallon (Braine-l’Alleud, Tubize et Genappe), ce district tire toujours le marché provincial vers le haut. Surtout Braine-l’Alleud. On y retrouve toujours le Parc du Cardinal (Camille et Urbanconstruct), L’Alliance (AGRE) et Bellecour (Belfius Immo & Unibra Real Estate). Avant de voir arriver Les Terrasses des Arts (Zestred) d’ici peu. A Tubize, les appartements du quartier des Confluents (DCI) se vendent toujours rapidement: 671 unités sont prévues dans le permis. Mondi II, développé par Delzelle, fait son apparition. On y retrouve pour le moment 38 appartements à un prix moyen de 2.953 euros/m2. Le projet comprendra 200 unités au total. A Genappe, I-Dyle (Matexi) poursuit son long développement aux abords de la sucrerie. Les prix moyens de ce district sont en hausse de 13% en un an.

Le stock se stabilise à Louvain-la-Neuve, Ottignies, Mont-Saint-Guibert et Court-Saint-Etienne. Il passe en quelques mois de 260 à 200 unités en cours de commercialisation. Les prix sont à nouveau en léger recul par rapport à l’an dernier (- 2,1%, à 3.580 euros/m2) et reviennent aux standards de 2020. Parmi les projets en cours, on retrouve toujours Esprit Courbevoie (Besix Red et Thomas & Piron) à Louvain-

la-Neuve, le Domaine de Franquenies (Domaine de Franquenies et Socatra), les Terrasses de Balzat (Thomas & Piron), Limite 57 et la Résidence Dower (B2 Real Estate) à Ottignies. L’Orne II (Eaglestone) à Mont-Saint-Guibert et Le Val d’Eugène (Bouygues) à Court-Saint-Etienne écoulent leur stock extrêmement vite.

Nivelles attend son rebond

A Jodoigne et dans les communes avoisinantes, la dynamique de vente se poursuit, ce qui rétrécit l’offre. Dare2Build a bouclé la vente de Stellar (Jodoigne) et des Hauts de Trémouroux (Perwez) alors que Prologe a fait de même pour la Résidence de l’Arbre (Perwez) et la Résidence Fontaine (Perwez).

La Résidence Bois des Cailloux (Etienne Piron) à Jodoigne, L’Orée de la Semay (Equilis) à Perwez, la Corniche d’Or (Construction et Développement) à Chaumont-Gistoux et le Relais de Grez (MDH) sont toujours en vente. Les prix sont en hausse de 8,5% en un an.

A Nivelles, le stock reste bien vide. Seuls 45 appartements sont encore en cours de vente. Il s’agit principalement de fin de commercialisation pour la Résidence Rock Garden (Sotraba), la première phase de l’Ilot Saint-Roch (Immobel) et le Faubourg de Namur (Matexi). Seul Côté Parc (Thomas & Piron) apparaît. Les prix sont en hausse de 13% mais c’est peu significatif vu la faiblesse du stock.

A Wavre, l’offre replonge à nouveau (60 unités). Pas de nouveaux projets mais des stocks qui diminuent pour Moulin à vent (E-maprod), le Champ Saint-Anne (Matexi) et le Jardin en ville (West Avenue). Dans le carré d’or brabançon (Rixensart, Lasne, La Hulpe, Waterloo), l’offre reste très faible (35 unités). Seuls les Jardins de la station (Dare2Build) à Waterloo et Trium Résidence (Thomas & Piron) à Rixensart sont encore en vente.

L’avis de l’expert

Comment se porte le marché?

Le stock s’est complètement vidé. Nous nous occupions de deux importantes commercialisations (L’Alliance et Terra Nostra) qui touchent à leur fin et attendent leur phase suivante. Nous devions commencer la vente de six nouveaux projets mi-septembre. Sauf que pour le moment, les promoteurs s’interrogent vu la hausse des coûts de construction, et hésitent à reporter le début des ventes. Les prix sont tellement hauts… Certains promoteurs évoquent un retour à la normale début 2023. Nous verrons. Pour le reste, je m’attends à une forte augmentation des prix du neuf dans les prochaines semaines vu le contexte.

Quelle est la stratégie des investisseurs?

Ils représentent toujours 50% des acquisitions. Même si l’offre est faible, ils ne reportent pas leur investissement sur le marché ancien. Le volet énergétique est devenu incontournable et n’est donc plus suffisant. Ils préfèrent payer plus cher un bien qui dispose d’une pompe à chaleur plutôt qu’équipé au gaz. Ils favorisent aussi les biens équipés des nouvelles technologies. La présence d’une multitude de services est un plus.

Un conseil?

Investir là où les communes sont réticentes à octroyer des permis, comme à Lasne, Waterloo ou Braine-l’Alleud, car les projets sont rares et la demande pour des biens de qualité y est élevée.