Xior: valorisation tendue

La rédaction répond à la question d’un abonné: “Sa croissance me semblant intéressante, ne pourrais-je envisager un investissement dans Xior? A moins que celle-ci ne soit trop endettée?”

Xior est une société immobilière réglementée (SIR). Fondée en 2007, elle est entrée en Bourse fin 2015. Sa particularité tient au fait qu’elle est la seule société immobilière d’Europe occidentale dont l’activité principale est le logement pour étudiants. Ce segment présente l’avantage d’être peu dépendant du cycle économique. Indépendamment de la conjoncture en effet, on constate une demande structurellement haussière de logements pour étudiants, du fait de l’augmentation de la demande, elle-même résultant du nombre croissant d’étudiants locaux et étrangers. Autre avantage de Xior : son actionnaire de référence stable, Aloxe NV, qui détient plus de 19% de ses titres.

Depuis l’IPO, Xior a connu un parcours de croissance impressionnant sur Euronext Bruxelles. Alors que fin 2015, la société détenait plus de 2.000 logements, fin de l’an dernier, elle en comptait plus de 5.500. Si l’on y ajoute les projets en portefeuille, le total excède les 7.700 kots. Ce qui explique d’emblée que la capitalisation du groupe soit passée de quelque 125 millions à plus de 600 millions d’euros aujourd’hui.

L’an dernier, malgré l’opération de capital organisée (fructueuse: 134 millions), son bénéfice par action a encore progressé de 2%, à 1,45 euro (16,1 millions d’euros). Le dividende par action a été relevé de plus de 4%, à 1,25 euro. Et si le cours a récemment atteint de nouveaux sommets, c’est grâce à l’annonce par Xior, mi-mars, de son implantation en Espagne et au Portugal. La SIR y fait son entrée par la grande porte, puisqu’elle y gère trois projets (un à Barcelone, un à Lisbonne et un à Porto), pour une valeur d’investissement totale de quelque 54 millions d’euros. La péninsule ibérique est appelée à devenir le deuxième marché domestique de Xior après le Benelux. Car là aussi, la demande de kots de qualité est en hausse.

Il peut dès lors être intéressant, effectivement, de suivre la valeur. Le paramètre qui nous empêche de conseiller son achat, au niveau record actuel, est, comme pour les autres sociétés immobilières de qualité, sa valorisation. L’action affiche en effet une prime de quelque 30% par rapport à sa valeur intrinsèque, et le rendement attendu du dividende s’élève à environ 3%. Conserver/attendre (rating 2A).