Warehouses EB & MP Evans

Quelle est votre opinion de la SICAFI belge Warehouses Estates Belgium ?

Warehouses Estates Belgium (WEB) est une SICAFI spécialisée dans l’immobilier commercial et industriel. WEB a accompli un beau parcours depuis son entrée en Bourse en 1998 à 27,15 EUR par action. La famille Wagner, via la fondation Stichting Administratie Kantoor Valaur et quelques participations individuelles, est actionnaire majoritaire, avec au total 48,89% des actions en circulation. En 2010, WEB a réalisé une augmentation de capital substantielle avec l’émission de trois actions nouvelles par lot de huit actions existantes. Les investissements effectués par la suite ont accru la valeur du portefeuille immobilier de 48%, de 136,1 millions EUR à 201 millions EUR (situation au 31 mars 2014). Entre 2010 et 2014 toujours, la valeur nette d’inventaire par action a progressé de 7,7%, à 40,83 EUR. Le cours actuel renferme donc une prime significative par rapport à la valeur intrinsèque : 42%. Fin mars, le portefeuille de 281.690 mètres carrés de surface louable se répartissait comme suit : 64,9% d’immobilier commercial, 24% d’immobilier industriel, 9,5% de bureaux et 1,6% de terrains. Sur le plan géographique, WEB est surtout présente à Gosselies, à proximité de Charleroi. La SICAFI y concentre 63,6% de son portefeuille avec comme principal actif le centre commercial “City Nord”. Les autres actifs sont répartis entre la Wallonie (30% au total) et la Flandre (Berchem, 6,4%). Fin mars, les contrats de location avaient une durée résiduelle moyenne de 6,5 ans, pour un rendement locatif moyen de 8,31%, le plus bas niveau sur ces dix dernières années (en moyenne 8,89%). Le taux d’occupation – 96,85% fin mars – est resté stable à un niveau élevé pendant la crise et affiche une moyenne de 95,8% sur dix ans. Le principal attrait d’une SICAFI comme WEB réside dans le dividende annuel. L’historique des dividendes bruts par action est impressionnant : 2,65 EUR en 2008, 3,01 EUR durant les années 2009, 2010 et 2011, 3,1 EUR en 2012 et 3,24 EUR en 2013. Lors de l’annonce des résultats semestriels (période du 1eroctobre 2013 au 31 mars 2014), la direction a confirmé son intention de distribuer à nouveau un dividende brut de 3,24 EUR par action (soit un rendement net de 4,75%) en janvier 2015. Le cours élevé de WEB survit par la grâce d’un environnement de taux extrêmement bas en Europe. Comme nous n’attendons aucun changement à court terme, et sans doute même à moyen terme dans ce domaine, les positions existantes dans WEB peuvent être conservées (2A) comme alternative à un investissement à revenu fixe.

Le cours de l’action MP Evans a beaucoup baissé la semaine dernière. Que se passe-t-il ?

Au contraire de la plupart des entreprises actives dans ce segment, l’action de l’entreprise britannique MP Evans est restée étonnamment stable pendant la forte baisse (-20%) du cours de l’huile de palme depuis début juillet. La publication des résultats semestriels de MP Evans la semaine dernière a cependant fait l’effet d’une douche froide sur les investisseurs. En cause : la révision à la baisse des perspectives de production pour l’exercice en cours et le suivant. Jusqu’à présent, le groupe tablait sur une production annuelle de 425.000 tonnes de fruits de palmier à huile pour 2014. Sous l’influence de perspectives moins favorables pour le deuxième semestre en raison d’une sécheresse exceptionnelle au printemps, les prévisions ont été ramenées à 385.000 tonnes. La production avait atteint 344.200 tonnes l’an dernier. Pour 2015, MP Evans prévoit désormais une production comprise entre 450 à 460.000 tonnes, contre 500.000 tonnes précédemment. Les résultats relatifs au 1er semestre proprement dit étaient très bons. La production propre de fruits de palmiers à huile a progressé à 183.600 tonnes (+17%) alors que la production d’huile de palme a atteint 41.900 tonnes (+10%). Compte tenu de la hausse du cours moyen de l’huile de palme de 6%, le chiffre d’affaires a augmenté de 23,6% à 47,5 millions USD. Si l’on inclut un profit de 9,5 millions USD provenant des participations minoritaires, notamment dans Agro Muko (Indonésie, exploité avec Sipef), le bénéfice net a progressé à 19 millions USD (30,7 cents de dollar), contre 10,3 millions USD l’an dernier (16,2 cents). Les activités dans la viande en Australie sont restées stables : comme l’an dernier, elles affichent une perte de 1,2 million USD. Les meilleurs résultats chez North Australian Pastoral Company (NAPCo; participation 34,4%) ont été gommés par la détérioration de ceux de Woodlands (31.000 hectares dans Queensland). MP Evans recherche un acheteur pour Woodlands. L’an dernier, une tentative de vente comparable de NAPCo avait échoué. La troisième branche opérationnelle du groupe est une participation de 40% dans Bertam Properties et 70 hectares (ha) de terres de plantations à Bertam Estate, en Malaisie. En raison de la pénurie de terres, ce terrain s’est vu attribuer d’autres destinations ; 300 propriétés ont été vendues au 1er semestre (180 l’an dernier) pour une contribution au bénéfice de 2,1 millions USD (1,2 million USD l’an dernier). L’avertissement sur la production ne change rien à la croissance à long terme de MP Evans dans l’huile de palme. Compte tenu de la forte baisse du cours de l’huile de palme, nous estimons que ces perspectives favorables sont intégrées dans le cours. Conserver (2A).