VGP, à la deuxième place de notre classement annuel

La rédaction répond à la question d’un abonné: “Vous évoquez souvent WDP, mais très peu VGP. Que pensez-vous de ce spécialiste de l’immobilier logistique?”

Fondé en 1998 en République tchèque, VGP est coté depuis 2007 à Bruxelles et à Prague. Il s’est mué, à partir de 2013, en un spécialiste de l’immobilier logistique et semi-industriel, actif dans 12 pays d’Europe. Il est détenu par Jan Van Geet (CEO; 33,81% des titres) et Bart Van Malderen (20,16%), qui ont ensemble 66,8% des voix.

Contrairement à WDP notamment, VGP n’est pas une société immobilière réglementée (SIR), ce qui lui procure davantage de liberté sur le plan des dividendes. VGP a conclu en 2016 une joint-venture à 50/50 avec l’allemand Allianz Real Estate, puis une 2e en 2019. L’une et l’autre ont un droit d’achat préférentiel sur les projets développés par VGP. Une 3e joint-venture, en vue du développement du VGP Park München, a été formée l’an passé. VGP a livré en 2020 un nombre record de 27 projets, d’une superficie de 531.000 m2 (+85% en un an) et loués à 98,5%. Quatre transactions, pour un produit net total de 405,6 millions d’euros, ont été conclues avec les joint-ventures. Le portefeuille immobilier vaut désormais 2,47 milliards d’euros (+30,1%) et la banque foncière occupe 7,65 millions de mètres carrés (+23,2%). VGP va surfer longtemps sur l’augmentation structurelle de la demande de capacités de stockage, une tendance que la pandémie a intensifiée encore.

Deux émissions d’actions, pour un montant de 309 millions d’euros, et les transactions avec Allianz, ont fait chuter la dette de VGP de 37,2% à 25,2% en 2020. Le dividende brut est donc porté à 3,65 euros par action (+24,6%), soit un rendement brut de 2,65% (2,5%, pour WDP). Les sites bien situés étant de plus en plus rares, VGP se concentre progressivement sur le redéploiement de bâtiments existants dans des emplacements de choix, ce qui limite aussi son empreinte environnementale. Il trônait en janvier à la 2e place de notre classement des actions belges les plus performantes des 20 dernières années (WDP: 6e). Malgré la multiplication par plus de deux du cours en deux ans, les positions peuvent être conservées. Pour un conseil d’achat, nous attendrons un repli vers les 120 euros. Les très grosses positions dans WDP (rating 2A) peuvent être partiellement réinvesties dans VGP (rating 2A). Les deux actions s’échangent moyennant une prime de plus de 100%.