L’immobilier “papier” séduit de plus en plus d’investisseurs

Les actions du secteur les plus porteuses d’opportunités sur la Bourse de Bruxelles sont celles des promoteurs.

Les taux d’intérêt vont rester bas un temps encore. Les investisseurs en prennent peu à peu conscience. Les bons pères de famille d’entre eux ne consentent pas pour autant à tout miser sur les actions: certes plus prévisible et donc moins risqué, l’immobilier est une classe d’actifs qui les attire en nombre. Mais tous ne disposent pas de centaines de milliers d’euros d’économies à investir dans un immeuble de rapport. C’est pourquoi l’autre version de l’immobilier, la “pierre papier”, connaît un regain d’intérêt.

Trois catégories

L’immobilier “papier” se décline sous trois formes: les certificats, les sociétés réglementées et les fonds.

Le titulaire d’un certificat perçoit annuellement une quote-part du loyer du bâtiment sur lequel il porte et, le cas échéant, sa part du produit de la vente de l’immeuble. Actuellement, la Bourse de Bruxelles compte dix certificats immobiliers. Mais ceux-ci offrent des rendements de moins en moins élevés. Le marché des bureaux, surtout, sort de plusieurs années délicates. Il arrive qu’un immeuble ne soit loué qu’à un seul locataire, à une poignée tout au plus. Et lorsqu’il est vide, il n’entraîne que des frais. Les centres commerciaux se sont montrés plus performants, mais dans ce segment aussi, le risque d’inoccupation s’est significativement accru.

Si certaines sociétés immobilières réglementées (ou SIR; autrefois appelées SICAFI) se sont montrées très performantes (Aedifica, Leasinvest, Real Estate, WDP, Montea, etc.) ces dernières années, d’autres furent de mauvais investissements (comme Qrf City Retail). Sur la décennie écoulée, elles ont cependant livré un rendement moyen de 10% par an.

Quant aux fonds d’investissement immobiliers, ils ont servi un rendement annuel de plus de 13% ces dix dernières années. Ces fonds investissant dans les deux catégories d’actifs précédentes, ils peuvent être très diversifiés. Il y en a pour tous les goûts.

D’attrayants promoteurs

Les actions du secteur les plus porteuses d’opportunités sur la Bourse de Bruxelles sont celles des promoteurs. Atenor, Immobel et VGP ont publié d’excellents résultats pour l’exercice 2018.

Immobel a d’ailleurs vu son bénéfice opérer un énorme bond, après une année de transition. Le groupe devrait désormais publier de très bons résultats pendant trois exercices annuels, a rassuré sa direction; l’on peut donc s’attendre à une augmentation annuelle du dividende. Cette croissance tient pour beaucoup à l’évolution de l’actionnariat : Marnix Galle (Allfin) est devenu l’actionnaire de référence d’Immobel il y a quelques années. La stratégie d’expansion paneuropéenne qu’il mène est gagnante. Le promoteur a doublé en peu de temps le nombre de pays où il est actif: de trois (Belgique, Luxembourg et Pologne) à six (en sus: la France, l’Espagne et, depuis peu, l’Allemagne). A peu près tous les projets dont la réception est prévue cette année et en 2020 sont déjà vendus. Le groupe entend également construire une tour écologique de 263 appartements à Francfort. La ville a besoin de logements pour ses nombreux banquiers aux revenus supérieurs à la moyenne.

Atenor a adopté une stratégie comparable: réduire l’importance de la Belgique et du Luxembourg au profit du reste de l’Europe. Le groupe exécute son plan stratégique 2017-2021: il dispose aujourd’hui de 24 projets dans huit pays et 13 villes en Europe. Atenor a d’ailleurs présenté récemment son premier projet en Flandre, la transformation de la minoterie Dossche, sur la Lys à Deinze, en un projet résidentiel. L’Allemagne et le Portugal se sont récemment ajoutés à son portefeuille. Les perspectives sont tout aussi encourageantes que pour Immobel: la contribution aux résultats des nombreux projets en cours de réalisation devrait entraîner une hausse progressive du dividende ces prochaines années. Leur action est digne d’achat. Toutes deux comptent parmi nos valeurs de rendement favorites.

VGP est, outre la promotion, actif dans le segment de l’immobilier logistique. Dès lors qu’il détient des entrepôts qu’il loue, ses revenus sont constants. Et comme il a parmi ses clientes des entreprises comme Amazon, Zalando ou Deutsche Post, VGP profitera de l’essor de l’e-commerce. Le groupe bénéficie déjà des perspectives macroéconomiques favorables de l’Europe Centrale et de l’Europe de l’Est. A l’instar des autres promoteurs immobiliers, VGP propose un dividende attrayant. Sa valorisation est élevée, mais le groupe présente des taux de croissance alléchants.

De prometteuses SIR

WDP (Warehouses De Pauw) est parvenue à entrer dans l’indice Bel 20 cette année. La SIR est spécialisée dans l’immobilier logistique et semi-industriel. Ses activités s’étendent sur le Benelux, la France et la Roumanie. La croissance explosive de l’e-commerce est bénéfique à WDP également, en témoigne sa croissance robuste et continue ces dernières années. Elle a présenté un nouveau plan pour 2019-2023, en marge de la publication des résultats de 2018: le portefeuille vaudra cinq milliards d’euros. Il semble que la croissance du bénéfice par action soit assurée pour quelques années. Hélas, les performances exceptionnelles de la SIR ne sont pas passées inaperçues: les investisseurs ont hissé le cours de l’action à près du double de la valeur intrinsèque, si bien qu’il intègre déjà la croissance des années à venir.

Montea opère dans le même segment. Son portefeuille vaut un peu moins d’un milliard d’euros, soit environ le tiers de celui de WDP. Il comprend des immeubles de qualité répartis en Belgique, aux Pays-Bas et en France, et un million et demi de mètres carrés de terrains. Le taux d’endettement de la SIR pourra être réduit sensiblement lorsque l’augmentation de capital (160 millions d’euros) sera achevée, mais une dilution du bénéfice sera inévitable. Cela dit, l’entreprise devrait afficher une croissance du bénéfice et du dividende par action de 5% par an au cours des années à venir. L’action s’étant inscrite en nette hausse ces deux derniers mois, sa valorisation est plutôt élevée.

Avec Aedifica, nous entrons dans le segment de l’immobilier de santé. Depuis la vente récente d’hôtels et le deal conclu avec un partenaire stratégique pour le “portefeuille d’appartements”, Aedifica s’est totalement repliée sur les logements pour seniors. La SIR a elle aussi l’ambition de devenir un acteur paneuropéen. Active uniquement en Belgique il y a quelques années, elle a ensuite étendu ses activités aux Pays-Bas et en Allemagne. A la fin de l’an dernier, elle a conclu une transaction majeure: l’acquisition, pour 450 millions de livres sterling, d’une filiale de Lone Star Real Estate Fund IV. Jusqu’au 2 mai à 16 heures se déroule une augmentation de capital à concurrence de 418 millions d’euros: les actionnaires ont l’opportunité de souscrire à une action nouvelle contre trois actions existantes au prix unitaire de 68 euros, soit une réduction (bienvenue) d’environ 14% par rapport au cours de Bourse, qui affiche depuis un certain temps une importante prime sur la valeur intrinsèque. Les précédentes augmentations de capital ont toujours constitué des moments d’entrée intéressants.

Cofinimmo est moins chère. L’action de cet autre membre du Bel 20 n’a pas progressé comme celle de ses pairs, mais la réorientation stratégique de l’entreprise – abandon progressif de l’immobilier de bureaux au profit de l’immobilier de santé (moitié du portefeuille) – commence à porter ses fruits: après 10 ans de stagnation, le dividende a été majoré. Pour autant, Cofinimmo n’a pas regagné son statut de valeur de croissance.

XIOR est la seule SIR spécialisée dans le logement pour étudiants, un segment peu sensible au cycle conjoncturel. La demande de kots étant structurellement haussière, Xior enregistre depuis quelques années une croissance soutenue. Après la Belgique et les Pays-Bas, la SIR a récemment étendu ses activités à la péninsule ibérique (Espagne et Portugal). Son action se négocie elle aussi moyennant une prime par rapport à la valeur intrinsèque, mais une prime de 30%, inférieure à celle de WDP, par exemple.