Le profil particulier de Xior

La rédaction répond à la question d’un abonné : “Recommanderiez-vous d’acheter l’action de Xior, le spécialiste belge et néerlandais de la location de chambres pour étudiants, pour diversifier les investissements en immobilier?”

Depuis son entrée en Bourse fin 2015, Xior est un exemple de société immobilière réglementée (SIR) dynamique. Xior Student Housing – sa dénomination complète – ne se contente certainement pas de percevoir les loyers. Elle est à la fois propriétaire et exploitant de logements pour étudiants en Belgique (41%) et aux Pays-Bas (59%). A la fin de l’an dernier, la juste valeur de son portefeuille, composé de 71 immeubles, était estimée à environ 489 millions d’euros. Mais elle est appelée à grimper. Xior a en effet déjà investi cette année 80,05 millions d’euros dans des actifs complémentaires. L’entreprise a notamment acquis un projet immobilier par apport en nature à Enschede, aux Pays-Bas; elle a accru son capital d’un peu plus de 18 millions d’euros grâce à l’émission de plus de 500.000 actions nouvelles à 35 euros l’unité. Mais en vue de financer ses nouveaux investissements à Maastricht (34 millions d’euros), Amsterdam et Utrecht (93 millions d’euros), et Louvain (1,9 million d’euros) elle a procédé à une nouvelle augmentation de capital, plus importante encore. Elle a ainsi émis plus de quatre millions d’actions nouvelles, à 31 euros chacune (soit une décote de plus de 10% par rapport au dernier cours de l’action avant l’opération; valeur intrinsèque: 27,58 euros fin 2017), qui lui ont rapporté 134 millions d’euros. L’ensemble des immeubles offrant 6.672 chambres, la juste valeur du portefeuille devrait atteindre 753 millions d’euros d’ici la fin de cet exercice.

Une nouvelle levée de fonds était indispensable pour que Xior préserve sa “force de frappe” financière. Aussi, son taux d’endettement est retombé de 57,5% à 30,7%, un niveau plus confortable. Bien entendu, les actionnaires s’intéresseront davantage à l’incidence de l’augmentation de capital sur le bénéfice et le dividende par action. La direction de Xior s’est engagée à maintenir pour 2018 le dividende brut de2017, en dépit de l’augmentation du nombre d’actions (+5%) qui résulte de l’augmentation de capital. Le dividende s’élèvera donc à 1,20 euro par action (bénéfice de 1,43 euro par action). Cela correspond à un rendement de 3,4% brut; s’il est bien plus élevé que celui qu’offre une obligation (publique), de nombreuses SIR font toutefois mieux. Mais le profil de croissance affirmé de Xior laisse espérer une augmentation du dividende à long terme.

De manière générale, nous estimons que la période la plus propice à un investissement en SIR est passée. Mais si vous souhaitez néanmoins investir dans ce type de société aujourd’hui, Xior, en raison de son profil dynamique particulier, compte parmi les meilleurs choix (2A).