Conseil neutre sur Banimmo

La rédaction répond à la question d’un abonné : “J’ai acheté en 2015 des actions Banimmo à 7,31 euros. J’ai lu que l’entreprise a nettement allégé sa dette et j’envisage de racheter des titres. Une bonne idée ?”

Nous ne pouvons que reconnaître que la société immobilière Banimmo a énormément déçu ces dernières années. Dans un contexte de forte hausse d’à peu près toutes les actions de promoteurs immobiliers, l’action Banimmo n’a cessé de baisser. Alors qu’elle culminait à 21,8 euros en 2008, elle est retombée à 3,5 euros, soit une capitalisation boursière de 39 millions d’euros. Cette année, le recul du cours se monte à 15%. En cause : des problèmes constants liés au projet Urbanove (anciennement CityMall) et une charge d’endettement trop élevée. Les convenants bancaires ont d’ailleurs été violés l’an dernier. Compte tenu de la vente prochaine de plusieurs projets, Banimmo a cependant pu obtenir un crédit syndiqué de 76,6 millions d’euros, qui devra être intégralement remboursé à la fin de ce mois. Fin décembre 2016, les prêts accordés par Banimmo à Urbanove pour un montant de 26,5 millions d’euros ont été amortis à la suite d’une réorganisation judiciaire. Une dépréciation de 22,4 millions d’euros avait déjà été actée en 2015. Associée à une réduction de valeur de 14 millions d’euros sur un projet bruxellois (North Plaza), la valeur intrinsèque est retombée fin 2016 à 7,3 euros par action (6,8 euros fin juin 2017), contre encore 15,8 euros par action fin 2012.

Dans le cadre du plan de réduction de son endettement, Banimmo a vendu des projets pour un total de 162 millions l’an dernier : le Marché Saint-Germain à Paris, qui a apporté la plus forte contribution (129,4 millions d’euros), Alma Court (un immeuble de bureaux de 16.000 m² à Zaventem, d’une valeur de 30 millions d’euros) et Cauchy B à Namur (1,8 million d’euros). Banimmo a encore vendu en février dernier un immeuble de bureaux de 14.000 m² à Anvers (13,25 millions d’euros) et en juin La Halle Secrétan à Paris (27,8 millions d’euros). Depuis septembre 2016, la dette financière nette du groupe a ainsi baissé de 238,3 millions à 121,7 millions (situation à fin septembre). Mais il lui reste à rembourser 25,4 millions d’euros sur le crédit syndiqué, et une obligation de 34 millions d’euros arrivera à échéance en mai 2018.

Le groupe a indiqué qu’il cherche à renforcer ses fonds propres. Il prévoit d’investir 20 millions d’euros dans de nouveaux projets en Belgique et en France au cours des douze prochains mois. Les ventes très régulières d’actions par des insiders, même au cours plancher historique actuel, constituent un autre élément négatif. Bien que la situation de Banimmo se soit améliorée ces douze derniers mois, nous en restons pour l’heure à un conseil neutre (conserver, rating 2C).