Xior s’offre Quares Student Housing

Parmi les 17 sociétés immobilières réglementées (SIR) que compte Euronext Bruxelles, Xior Student Housing présente un caractère unique: comme son nom l’indique, elle cible quasi exclusivement les logements pour étudiants (91% de ses revenus). Et la croissance est au rendez-vous.

Fondée en 2014, Xior a acquis le statut de SIR lors de sa cotation à Bruxelles le 11 décembre 2015. En peu d’années, le cours de son action a été multiplié par deux. C’est que Xior tire profit non seulement de la tendance structurelle des taux bas, mais aussi, plus spécifiquement, de la croissance continue de la population étudiante, de plus en plus exigeante sur ses conditions de logement – une aubaine pour les organisations professionnelles telles que Xior, qui gagnent du terrain au détriment des bailleurs particuliers proposant des kots plus ou moins vétustes.

La SIR entend bien combler le manque de kots premium sur le marché. Concentrée à l’origine sur la Belgique et les Pays-Bas, elle s’est, ces dernières années, aussi développée dans la péninsule ibérique (en Espagne et au Portugal); dans ces quatre pays, le nombre d’étudiants devrait encore augmenter ces prochaines années, notamment grâce aux programmes d’échanges internationaux. Ces Etats sont en outre réputés pour la qualité de leurs universités, qui dispensent un enseignement abordable (avec notamment des frais d’inscription raisonnables) et offrent une vaste gamme de formations en anglais.

Autant d’atouts qui permettent à Xior d’afficher un taux d’occupation moyen très élevé (97,8% le 30 juin). Mi-2021, 25% “seulement” de ses revenus locatifs provenaient de Belgique, 59% des Pays-Bas, qui se taillent donc la part du lion, et les 16% restants, de la péninsule ibérique (11% pour l’Espagne, 5% pour le Portugal). Au total, Xior gère 115 immeubles: 58 en Belgique, 47 aux Pays-Bas, 5 en Espagne et 5 au Portugal. La SIR disposait de 11.466 chambres pour étudiants au total, le 30 juin, soit 27,5% de plus que mi-2020 (8.991 chambres), un nombre appelé à augmenter encore et rapidement. Car Xior a récemment annoncé que son portefeuille belge allait s’étoffer de 6.000 chambres après le rachat, pour 155,8 millions d’euros (dette comprise), de Quares Student Housing. Ce qui augure un envol des revenus locatifs. Ces derniers se montaient à 35,28 millions d’euros à l’issue des six premiers mois de 2021, en hausse de 29,3% en glissement annuel (27,29 millions d’euros fin juin 2020). Même constat s’agissant du bénéfice: +23%, à 17,21 millions d’euros. Le résultat par action est stable, à 0,73 euro, car le nombre d’actions s’est accru, de 19,295 millions au 30 juin 2020 à 25,255 millions un an plus tard, après l’augmentation de capital, de quelque 179 millions d’euros, menée en mars 2021. Grâce à celle-ci, la SIR a pu ramener le taux d’endettement de 54,2% fin 2020 à 45,8% mi-2021. L’actif net par action s’élevait à 32,79 euros au 30 juin (31,47 euros mi-2020). Pour l’exercice en cours, la direction vise un bénéfice par action de 1,80 euro et un dividende (brut) de 1,44 euro par action.

Conclusion

La stratégie de développement de Xior est pour l’heure fructueuse et au vu des projets, la croissance devrait se poursuivre au cours des prochaines années. Nous avions recommandé d’acheter Xior dès que nous avions commencé à suivre l’action, et nous maintenons cet avis. Nous apprécions sa prime sur la valeur intrinsèque. Vous pourriez très bien ne prendre aujourd’hui qu’une position modeste, à étoffer lors de la prochaine augmentation de capital, à laquelle nous nous attendons en 2022.

Conseil: acheter

Risque: moyen

Rating: 1B

Cours: 53,20 euros

Ticker: XIOR BB

Code ISIN: BE0974288202

Marché: Euronext Bruxelles

Capit. boursière: 1,34 milliard EUR

C/B 2020: 31

C/B attendu 2021: 29

Perf. cours sur 12 mois: +5%

Perf. cours depuis le 01/01: +13%

Rendement du dividende: 2,6%