Xior présente des trimestriels rassurants

Le rachat opéré en mai inquiète les investisseurs, mais sur le plan opérationnel, la société immobilière réglementée centrée quasi exclusivement sur les logements étudiants va bien et opère dans une niche éminemment porteuse. L’action présente une décote de 30% par rapport à la valeur intrinsèque.

Malgré la chute effectuée par le cours cette année, rien ne peut être reproché à Xior Student Housing sur le plan opérationnel. La société immobilière réglementée se démarque de la concurrence en ce qu’elle s’occupe presque exclusivement de logements pour étudiants (plus de 90% de son CA). En mai, elle a racheté pour 939 millions d’euros à Basecamp Group et à European Student Housing Fund I et Fund II un portefeuille exploité par Basecamp. Le nombre de chambres est dès lors passé de 21.185 à 26.526, le nombre de pays, de 5 à 8 et le nombre de villes européennes, de 34 à 43. Mais les investisseurs n’ont jamais apprécié le timing – vu l’évolution des taux, le financement les inquiète. Les fonds vendeurs ne pouvant dans un premier temps céder leurs actions que par le biais de placements privés, le placement portant sur près de 2,1 millions d’actions était attendu avec impatience. Il a réussi, mais à un prix nettement inférieur (29,1 euros par action) à celui initialement annoncé.

Sur le plan opérationnel, tout va bien. Le taux d’occupation reste très élevé (98%). Le revenu locatif net s’est envolé, de 54 à 75,6 millions d’euros d’une année sur l’autre (prévision: 74,3 millions). Le bénéfice net est passé de 29,2 à 40,1 millions (+37,1%); compte tenu des opérations de capital, la hausse par action n’a pas dépassé 16,5% (de 1,21 à 1,41 euro par action). La valeur nette d’inventaire a grimpé de 35,1 à 44 euros par action et la valeur du portefeuille est estimée à 3,8 milliards. Le taux d’endettement est de 50%.

Conclusion

Xior opère dans une niche éminemment porteuse: en Belgique comme ailleurs, la pénurie de logements pour étudiants est structurelle. L’action s’échange actuellement 30% sous sa valeur intrinsèque.

Conseil: acheter

Risque: faible

Rating: 1A

Cours: 30,00 euros

Ticker: XIOR BB

Code ISIN: BE0974288202

Marché: Euronext Bruxelles

Capit. boursière: 1,04 milliards EUR

C/B 2021: 16

C/B attendu 2022: 14

Perf. cours sur 12 mois: -36%

Perf. cours depuis le 01/01: -39%

Rendement du dividende: 3,9%