Wereldhave Belgium susceptible de s’apprécier encore

A 0,6 fois sa valeur nette par action et compte tenu d’un rendement en dividende de près de 6% net, le titre nous semble toujours exagérément pénalisé.

Toutes les sociétés immobilières réglementées (SIR) ont, des années durant, rapporté de l’argent sur Euronext Bruxelles. Compte tenu de la baisse persistante des taux (longs) et de leurs dividendes élevés, investir dans les SIR pour obtenir un rendement total (bénéfice + dividende) positif tombait sous le sens. Si la situation avait commencé à changer dès avant l’éclatement de la pandémie, c’est à ce moment-là que les temps sont vraiment devenus plus difficiles pour les détenteurs de SIR. Les sociétés investissant dans l’immobilier commercial, comme Retail Estates, Qrf ou VastNed Retail Belgium, ont particulièrement souffert des confinements, mais la chute la plus vertigineuse fut celle du titre Wereldhave Belgium. Par rapport au record historique de 120 euros environ, et au sommet, proche de 90 euros, atteint juste avant la crise, le rendement sur lequel comptaient les actionnaires s’est effondré, même si le dividende est demeuré élevé.

Wereldhave Belgium, dont Wereldhave, la maison mère, détient à peu près deux tiers des actions, est spécialisée dans la location d’immobilier commercial (90% environ) et de bureaux, les deux segments les plus gravement touchés par les confinements. Elle possède à Vilvorde et à Berchem deux immeubles de bureaux dont la construction ou la rénovation remonte aux années 2000. Ses revenus locatifs ont atteint 12,5 millions d’euros au 1er trimestre de cette année, comme en 2020. La 2e quinzaine de mars 2020 s’était caractérisée par une mise sous cloche dure, quasi totale, alors que le confinement des premiers mois de 2021 fut plus léger. Le taux d’occupation dans le segment commercial est passé de 94,4% au 31 décembre à 95,1% au 31 mars, tandis que celui des bureaux tombait de 77,5% à 70,8%, en raison du départ de plusieurs locataires; le taux d’occupation total atteignait fin mars 91,4% (91,9% trois mois plus tôt). Le bénéfice net à périmètre comparable s’élevait dès lors à 1,20 euro par action au 31 mars (1,21 euro à l’issue du 1er trimestre de 2020). La juste valeur du portefeuille immobilier a reculé de 0,5% (-4,3 millions d’euros), pour atteindre 916,9 millions d’euros au 31 mars. Au terme des trois premiers mois de l’année, le pourcentage de recouvrement des créances était de 90%.

Wereldhave Belgium mise pour l’exercice sur un résultat net des activités clés de 4,5 euros par action, proche des 4,65 euros enregistrés en 2020. Elle a payé au titre de l’exercice 2020 un dividende brut de 4 euros par action, soit 2,80 euros net (4,5 euros brut pour 2019 et 5,2 euros pour 2018). Ce qui, malgré la chute du cours, coïncide avec un rendement net de près de 6%. Le dividende de l’exercice 2021 devrait être similaire au précédent. Le taux d’endettement au 31 mars plafonnait à 29%, ce qui est extrêmement faible (30% au 31 décembre). La SIR a émis un emprunt obligataire vert d’une valeur de 32 millions d’euros, au taux de 3,25% l’an; elle est donc en mesure de résister à d’éventuels coups durs et de payer de généreux dividendes. La valeur nette par action s’établissait à 78,83 euros au 31 mars (78,20 euros trois mois plus tôt).

Conclusion

Cela fait quelques mois que nous suivons activement Wereldhave Belgium. Certes, la pandémie a pesé sur les bénéfices et donc, les dividendes, et le commerce en ligne est un concurrent très sérieux; mais à 0,6 fois sa valeur nette par action et compte tenu d’un rendement en dividende de près de 6% net, le titre nous semble toujours exagérément pénalisé, puisque la fréquentation des magasins va se normaliser.

Conseil: acheter

Risque: moyen

Rating: 1B

Cours: 49,85 euros

Ticker: WEHB BB

Code ISIN: BE0003724383

Marché: Euronext Bruxelles

Capit. boursière: 433,2 millions EUR

C/B 2020: 8

C/B attendu 2021: 9,5

Perf. cours sur 12 mois: -8%

Perf. cours depuis le 01/01: +26%

Rendement du dividende: 8,1%