Wereldhave Belgium injustement pénalisée

Au 30 juin, le titre s’échangeait moyennant une décote de près de 40% sur la valeur intrinsèque (74,15 euros). La SIR est pourtant peu endettée, et le rendement net du dividende frôle les 6%.

Durant des années, toutes les sociétés immobilières réglementées (SIR) cotées à Euronext Bruxelles ont constitué un investissement lucratif. La baisse continue des taux (à long terme) associée aux dividendes élevés garantissait immuablement un rendement total (hausse du cours + dividende) positif. Or, si des brèches étaient apparues dans le modèle avant même l’arrivée du Covid-19, c’est surtout l’éclatement de la pandémie qui a fait du tort aux actionnaires des SIR; celles spécialisées dans les locaux commerciaux (Retail Estates, Qrf, VastNed Retail Belgium…) ont particulièrement souffert de la fermeture des magasins pendant plusieurs mois.

Wereldhave Belgium a pour sa part connu une véritable descente aux enfers: malgré les dividendes généreux, ses actionnaires ont été privés d’un rendement considérable par rapport au record historique de l’action (120 euros), mais aussi à son sommet de quelque 90 euros atteint juste avant la crise. La SIR est active dans la location d’immobilier commercial (environ 90% de son activité) et de bureaux (10% environ), les deux segments les plus touchés lors de la crise sanitaire. Wereldhave, la société mère, en détient deux tiers des actions.

Wereldhave Belgium possède à Vilvoorde et à Berchem deux immeubles de bureaux qui ont été construits ou rénovés autour de l’an 2000. Les centres commerciaux représentent toutefois son coeur d’activité. Au 1er semestre de 2021, les revenus locatifs atteignaient 24,86 millions d’euros (23,42 millions un an auparavant). Au confinement strict de 2020 a succédé une période de restrictions moins dures sur les premiers mois de 2021, avec une normalisation progressive à la fin du semestre. A 92,9%, le taux d’occupation global, fin juin, avait légèrement augmenté par rapport à fin 2020 (91,9%). Il a grimpé de 94,4 à 96,2% pour les locaux commerciaux en portefeuille, mais a diminué pour l’immobilier de bureaux, passant de 77,5% le 31 décembre à 70,8% le 31 mars, puis à 74,7% en fin de semestre. Le bénéfice net par action s’établissait à 2,18 euros au 30 juin, comme au terme du 1er semestre de 2020.

Après une réduction de valeur de 5,5 millions d’euros, la juste valeur du portefeuille immobilier était de 903,1 millions d’euros au 30 juin (fin 2020: 908,6 millions). Sur le 1er semestre, le taux de recouvrement des créances s’établit à 94%.

La SIR a abaissé le bénéfice par action prévisionnel pour 2021 de 4,5 à 4,3 euros (résultat récurrent pour 2020: 4,65 euros). Le dividende pourrait dès lors être (légèrement) réduit pour l’exercice. Un dividende brut de 4 euros par action (2,80 euros nets) a été versé en 2020. Malgré la correction de l’action, le rendement net frôle les 6%.

Il est important de noter que le taux d’endettement de Wereldhave Belgium (29,9% au 30 juin, soit autant que fin 2020) demeure (très) faible. La SIR a émis un emprunt obligataire vert d’une valeur de 32 millions d’euros, au taux annuel de 3,25%; elle peut donc absorber de nouveaux coups durs et continuer de verser d’attrayants dividendes. Le 30 juin, la valeur intrinsèque atteignait 74,15 euros par action, en recul par rapport aux 78,20 euros de fin 2020.

Conclusion

Lorsque nous avons commencé à suivre Wereldhave Belgium, début 2021, nous savions pertinemment que la crise sanitaire pèserait sur son bénéfice et donc sur son dividende, et que l’e-commerce allait poursuivre son essor. Mais à 0,6 fois la valeur intrinsèque et avec un rendement net du dividende de près de 6%, nous estimons que le titre est injustement pénalisé.

Conseil: acheter

Risque: moyen

Rating: 1B

Cours: 45,35 euros

Ticker: WEHB BB

Code ISIN: BE0003724383

Marché: Euronext Bruxelles

Capit. boursière: 419 millions EUR

C/B 2020: 9

C/B attendu 2021: 11

Perf. cours sur 12 mois: +3%

Perf. cours depuis le 01/01: +15%

Rendement du dividende: 8,1%