Wereldhave Belgium en queue de peloton des SIR en 2020

Le marché nous semble avoir exagérément pénalisé le titre de cette SIR qui a de quoi résister aux chocs. Nous la suivons de près.

Les sociétés immobilières réglementées (SIR) ne se sont pas particulièrement distinguées sur Euronext Bruxelles, en 2020. Seuls les acteurs de l’immobilier logistique (WDP, Montea) ont, malgré la chute à laquelle ils n’ont pas échappé en mars, lorsque la pandémie a éclaté, poursuivi l’ascension entamée il y a des années. Ceci dit, si les SIR, y compris l’immobilier de soins (Aedifica, Care Property, etc.), ont souffert, c’est uniquement à cause de ce maudit virus. Mais ce sont les bureaux (télétravail), comme Befimmo, et les commerces (fermeture), comme Retail Estates, Qrf ou VastNed Retail Belgium, qui ont payé le plus lourd tribut; les cours ont cédé jusqu’à 20% en moyenne au sein de la première catégorie, et 30%, même, dans la seconde.

Le cours de Wereldhave Belgium a carrément été divisé par deux. La SIR est spécialisée dans la location d’immobilier commercial (90,2% du portefeuille) et de bureaux (9,8%), les deux segments les plus gravement touchés. Wereldhave, sa maison mère, détient les deux tiers environ de ses actions. Wereldhave Belgium possède à Vilvorde et à Berchem deux immeubles de bureaux dont la construction ou la rénovation remontent aux années 2000 et qui rapportaient, fin juin, un revenu locatif de 7,66 millions d’euros par an (taux d’occupation à cette date: 87%). Au 30 juin toujours, ses 12 centres commerciaux lui assuraient un revenu locatif de 49,5 millions d’euros par an; le taux d’occupation moyen y était de 96%. Le nombre de visiteurs des centres commerciaux a beau être remonté au troisième trimestre, il est resté de 13,6% inférieur à ce qu’il était un an plus tôt. Le confinement (mi-mars – début mai) a privé la SIR de 4,5 millions d’euros de revenus locatifs au premier semestre (passage de 30 à 23,4 millions d’euros net). Entre janvier et septembre, les revenus locatifs nets ont reculé de 44,2 à 37,2 millions d’euros (-16% ou presque), ce qui explique la baisse de 4,57 à 3,54 euros par action (-22,5%) du bénéfice net. Le portefeuille a de surcroît été déprécié à hauteur de 46,25 millions d’euros (-3,6%), sur un total de 926,7 millions au 30 septembre.

En février dernier, lors de la publication du rapport relatif à l’exercice 2019, la direction misait pour 2020 sur un bénéfice net de 5,55-5,65 euros par action, un montant qui ne dépassait plus 4,5 euros dans le rapport intermédiaire relatif au troisième trimestre. Le groupe projetait de distribuer un dividende brut de 5,2 euros par action, comme en 2019. Mais le paiement a été postposé (mise en paiement: le 13 novembre) et diminué à 4,5 euros brut donc, ce qui, par rapport au niveau atteint par le cours, correspond tout de même à un rendement net de 7,5% environ.

Fin septembre, le taux d’endettement était de 31,95%: la SIR a donc de quoi résister aux chocs. Le titre a cédé mi-septembre 10% de plus après qu’Unibail-Rodamco-Westfield, le principal acteur européen du segment de l’immobilier commercial, a annoncé un plan de refinancement de grande ampleur. Wereldhave Belgium n’en est selon nous pas là. Sa valeur intrinsèque atteignait au 30 septembre 81,39 euros par action.

Conclusion

Nous commençons à suivre Wereldhave Belgium car nous estimons que le pire est passé pour la SIR. Certes, la pandémie a pesé sur les bénéfices et donc, sur les dividendes, mais à 0,5 fois la valeur intrinsèque et compte tenu d’un rendement en dividende de plus de 7% net et des perspectives de normalisation de l’économie cette année, le marché nous semble avoir exagérément pénalisé le titre.

Conseil: acheter

Risque: moyen

Rating: 1B

Cours: 43,70 euros

Ticker: WEHB BB

Code ISIN: BE0003724383

Marché: Euronext Bruxelles

Capit. boursière: 363,6 millions EUR

C/B 2019: 8

C/B attendu 2020: 9,5

Perf. cours sur 12 mois: -44%

Perf. cours depuis le 01/01: +11%

Rendement du dividende: 7,3%