Wereldhave Belgium bien trop bon marché

Le 30 septembre, la valeur intrinsèque atteignait 75,27 euros par action; si elle s’est redressée timidement par rapport à son niveau de mi-2021 (74,15 euros), elle est encore inférieure à celui de fin 2020 (78,20 euros), par exemple.

Depuis l’éclatement de la pandémie, les actionnaires de la société immobilière réglementée (SIR) Wereldhave Belgium ne jouissent plus d’un rendement total (hausse du cours + dividende) aussi attrayant qu’avant. Ils perçoivent certes encore de beaux dividendes, mais l’action a perdu beaucoup de sa valeur. Elle s’échangeait, au moment où nous écrivions ces colonnes, à 48,50 euros, alors que juste avant la crise sanitaire, elle valait encore 90 euros, et que son record historique est de 120 euros. La SIR est active dans la location d’immobilier commercial (environ 90% de son activité) et de bureaux (quelque 10%), les deux segments du secteur que la crise affecte le plus. Retail Estates, Qrf ou VastNed Retail Belgium, spécialisées dans les locaux commerciaux, n’ont pas été épargnées non plus.

Wereldhave Belgium, dont la société mère, Wereldhave, détient deux tiers des actions, possède à Vilvoorde et à Berchem deux immeubles de bureaux qui ont été construits ou rénovés autour de l’année 2000. Mais les centres commerciaux constituent son coeur d’activité. Sur les neuf premiers mois de 2021, les revenus locatifs ont atteint 38,60 millions d’euros, soit 1,4 million d’euros de plus qu’un an plus tôt (37,17 millions d’euros); au confinement strict de 2020 a succédé un assouplissement durant les premiers mois de 2021, et la situation était revenue à la normale à l’issue du 1er semestre.

Fin septembre, la SIR faisait état d’un taux d’occupation de 92,8%, en légère hausse par rapport au taux enregistré fin 2020 (91,9%). S’il s’est stabilisé à 96% pour les locaux commerciaux, il a augmenté pour les bureaux, passant de 70,8% le 31 mars (départ de locataires) à 74,7% le 30 juin, à 75,5% trois mois plus tard. Au 30 septembre, les activités principales avaient dégagé, à périmètre comparable, un bénéfice net par action de 3,31 euros.

Quoiqu’en progression en rythme trimestriel, à 906 millions d’euros le 30 septembre (903,1 millions mi-2021), la juste valeur du portefeuille immobilier était légèrement inférieure à celle de fin 2020 (908,6 millions). Le taux de recouvrement des créances est passé de 94% sur les six premiers mois de l’année à 96,7% au 3e trimestre.

Pour l’exercice 2021, la direction a cette fois confirmé le résultat par action prévisionnel de 4,3 euros par action – le pronostic initial était, à 4,5 euros, un peu plus ambitieux, mais lui aussi inférieur au résultat récurrent de 2020, de 4,65 euros. Au vu de l’abaissement du bénéfice prévisionnel, le dividende pour l’exercice pourrait être quelque peu réduit. Le dividende brut va diminuant (4 euros par action, ou 2,80 euros net, en 2020; 4,5 euros en 2019; 5,2 euros en 2018), ces dernières années. Cela dit, malgré le dévissage du titre, le rendement net s’élève à 5%.

Soulignons qu’à 29,1% au 30 septembre (29,9% au 30 juin 2021), le taux d’endettement de Wereldhave Belgium reste très faible. La SIR a émis un emprunt obligataire vert d’une valeur de 32 millions d’euros, au taux annuel de 3,25%. Elle peut donc voir venir mais aussi poursuivre le versement de séduisants dividendes.

Conclusion

Nous étions pleinement conscients, en commençant, au début de cette année, à suivre de près Wereldhave Belgium, que la crise sanitaire pèserait sur son bénéfice et donc, sur le dividende. Le titre est pour l’heure toujours bien trop bon marché, à 0,65 fois la valeur intrinsèque, alors que le rendement net du dividende est de 5%.

Conseil: acheter

Risque: moyen

Rating: 1B

Cours: 48,50 euros

Ticker: WEHB BB

Code ISIN: BE0003724383

Marché: Euronext Bruxelles

Capit. boursière: 422 millions EUR

C/B 2020: 10,5

C/B attendu 2021: 11,5

Perf. cours sur 12 mois: +30%

Perf. cours depuis le 01/01: +23%

Rendement du dividende: 7,1%