Vide locatif au premier semestre chez Texaf

Bien que la crise sanitaire ait moins affecté la République démocratique du Congo que d’autres pays, les restrictions sur les voyages ont ralenti l’arrivée de nouveaux locataires résidentiels au premier semestre de cette année. La direction s’attend à de meilleurs chiffres pour le semestre en cours.

Texaf, ce holding exclusivement centré sur la République démocratique du Congo (RDC), avait réussi à limiter, l’an dernier, les dégâts causés par la crise sanitaire – doté d’une population très jeune, le pays a été moins touché que d’autres. Les restrictions sur les voyages ont néanmoins ralenti l’arrivée de nouveaux locataires résidentiels au 1er semestre de 2021, faisant tomber le taux d’occupation à 92,8%, contre 98,2% sur la même période en 2020. Un entrepôt et ses bureaux, mis en location, ont en outre été frappés par un incendie en 2020, et les réparations ne seront achevées que cette année.

Dans le cadre de la 2e phase du projet Bois Nobles, trois bâtiments, comprenant 33 unités résidentielles, ont été mis en service ces derniers mois et Petit-Pont, le nouvel immeuble de bureaux (plus de 3.000 m² nets), est entièrement occupé depuis le 15 septembre. La division immobilière (logements et bureaux, dont surtout Utexafrica, le site haut de gamme de Kinshasa) enregistre dans l’ensemble une baisse de 2% des revenus locatifs, qui passent de 9,80 à 9,58 millions d’euros. Le bénéfice opérationnel récurrent (hors éléments exceptionnels) s’est par conséquent tassé de 10%, de 4,86 à 4,37 millions d’euros. Le holding n’en a pas moins annoncé le lancement du plus vaste projet de son histoire: Promenade des Artistes, un investissement de 18 millions d’euros dans la construction de 94 appartements qui seront livrés au 2e semestre de 2023. Le projet devrait générer à partir de là quelque 3 millions d’euros (15%) de revenus locatifs supplémentaires. Carrigrès, la carrière de grès à Kinshasa (40 ans de réserves encore au moins), presque à l’arrêt au 1er trimestre pour cause de difficultés d’approvisionnement en matériel, s’est vigoureusement redressée au 2e trimestre, à telle enseigne que son chiffre d’affaires (CA) semestriel (1,28 million d’euros) est en légère hausse en glissement annuel (1,19 million au 1er semestre de 2020).

Texaf Digital est un nouveau pôle de croissance. Le Silikin Campus, site de la Kinshasa Digital Academy, qui offre une formation intensive en développement web et mobile aux jeunes Congolais, a été inauguré début 2020. Texaf, qui a d’ores et déjà investi dans un certain nombre de start-up africaines par le truchement du fonds Partech Africa, entend devenir un investisseur de premier plan en RDC, en soutenant des entreprises informatiques prometteuses et la numérisation du pays. Son méga-projet, la construction de quelque 1.500 logements sur les 87 hectares restants à l’extérieur de Kinshasa (Kinsuka), a en revanche peu avancé: de nombreuses décisions fondamentales sont toujours en suspens.

Texaf a achevé le semestre sur un résultat opérationnel récurrent de 3,87 millions d’euros, contre 4,54 millions un an plus tôt (-15%), soit un passage de 1,26 à 1,04 euro par action et de 39% à 33% de la marge de Rebit (résultat opérationnel récurrent/CA). Le Rebit des activités immobilières a cédé 2,5%, à 9,06 millions d’euros. Le résultat net s’est établi à 3,11 millions d’euros, contre 3,15 millions un an plus tôt.

Conclusion

La direction s’attend à de meilleurs chiffres au 2e semestre qu’au 1er. A long terme, et sur la seule base de la promotion immobilière, le cours présente un potentiel réel et intact. Il ne devrait toutefois s’apprécier que dans une moindre mesure ces 6 à 12 prochains mois, de sorte que nous allons temporairement baisser notre recommandation. Et peut-être revoir la position qu’occupe le titre dans le portefeuille modèle.

Conseil: conserver/attendre

Risque: moyen

Rating: 2B

Cours: 34,10 euros

Ticker: TEXF BB

Code ISIN: BE0974263924

Marché: Euronext Bruxelles

Capit. boursière: 125,1 millions EUR

C/B 2020: 16

C/B attendu 2021: 18

Perf. cours sur 12 mois: +3%

Perf. cours depuis le 01/01: -12%

Rendement du dividende: 3,7%