Une nouvelle dynamique chez Immobel

La nouvelle direction d’Immobel avait annoncé l’an dernier que 2017 serait une année de transition. Cela se confirme. Mais le groupe récoltera de 2018 à 2020 ce qu’il a semé, puisqu’il prévoit trois années record. Le dividende sera adapté en conséquence.

Un vent nouveau est en train de souffler sur le groupe. Qui a parcouru le communiqué de presse des résultats annuels 2016 du plus grand (800.000 m² de projets) et plus important promoteur immobilier du pays (depuis 1863) actif en Belgique (69%), au Luxembourg (19%) et en Pologne (12%), n’en doute pas. Le contraste avec les rapports précédents peut difficilement être plus grand. Le 29 juin de l’an dernier, une assemblée générale extraordinaire a approuvé la fusion entre Immobel et Allfin Group. L’architecte de cette fusion est Marnix Galle, l’actuelprésident du conseil d’administration. Depuis le 1er décembre 2015, Alexander Hodac, qui était à la tête de Home Invest Belgium, est le nouveau CEO d’Immobel.

Cette fusion donne lieu à une base de comparaison presque impossible des résultats avec l’année 2015. La particularité des promoteurs immobiliers est que leurs bénéfices découlent de la réalisation de la vente de projets. Les résultats de 2015 se rapprochaient de ceux de 2013. Les projets Black Pearl (11.000 m² de bureaux à Bruxelles) et RAC 2 (9500 m² de bureaux à Bruxelles) n’ont en effet pas été vendus avant la fin de l’année 2015. C’est pourquoi 2015 s’est achevée sur un bénéfice net de 0,7 million EUR ou 0,18 EUR par action. L’année 2016 fut en revanche une année record pour Immobel, caractérisée par un bénéfice net plantureux de 52,5 millions d’euros ou 5,25 euros par action sur la base d’un peu moins de 10 millions de titres, et après 3,03 euros de bénéfice net par action pour le premier semestre. Ce bénéfice record est cependant dans une importante mesure faussé par l’opération de fusion, qui comprend de nombreux éléments exceptionnels et des éléments purement comptables. Le résultat opérationnel ” apuré ” du groupe consolidé totalise 37,6 millions d’euros. Outre les ventes “tardives” de Black Pearl et RAC 2, le bénéfice a également été positivement influencé par la livraison et la vente d’un troisième projet de bureaux important, Gateway (35.000 m² à Zaventem, détenus pour moitié par Immobel).

Les projets résidentiels les plus remarquables sont Chambon (42.500 m² au centre de Bruxelles), Lake Front (12.000 m² à Knokke-Heist) et Flint (4000 m² à Louvain, 65% détenus par Immobel). Début 2016, le groupe a enregistré un résultat confortable sur le marché polonais de l’immobilier, avec l’annonce de la vente, pour 17 millions EUR, du projet Okraglak à Poznan. Grâce à la fusion, les fonds propres se sont hissés de 194,3 millions d’euros à 311 millions d’euros. Par rapport à la capitalisation boursière actuelle de 580 millions d’euros, c’est cependant moins bien que précédemment. Les fonds propres par action s’élèvent encore à 31,1 euros. La vente in extremis de Gateway limite cependant les perspectives pour cette année.

La direction ne prévoit pas un résultat mirobolant pour cet exercice, car le groupe devra semer plus qu’il ne pourra récolter. Mais elle s’attend ensuite à trois années record (2018, 2019 et 2020). Elle va adapter sa politique de dividende. Pour l’exercice 2016, celui-ci s’élèvera, brut, à 2 euros par action ; il sera ensuite relevé annuellement de 4 à 10%.

Conclusion

Marnix Galle insuffle une nouvelle dynamique à Immobel, ce qui conférera aux projets une rentabilité accrue (10% de rendement sur fonds propres). Le cours semble avoir doucement trouvé un nouvel équilibre. Le dividende, presque prévisible et en hausse constante, constitue un atout.

Conseil :conserver/attendre

Risque : faible

Rating : 2A

Devise : euro (EUR)

Marché : Euronext Bruxelles

Capit. boursière : 580 millions EUR

C/B 2016 : 11

C/B attendu 2017 : 21

Perf. cours sur 12 mois : +43 %

Perf. cours depuis le 01/01 : +10 %

Rendement du dividende : 3,4 %