Une croissance intacte pour Aedifica

La SIR spécialisée dans les soins de santé a vu son action refluer après deux chocs majeurs. A long terme toutefois, la population vieillissant, les perspectives lui sont extrêmement favorables. Pour la première fois depuis des années, l’action est (très) attrayante.

Le secteur des soins de santé a été traversé par deux ondes de choc successives: tout d’abord, la pandémie de Covid-19, qui a coûté la vie à de nombreux résidents, puis les accusations de négligence dans le chef du français Orpea, réseau d’établissements de soins. Aedifica n’a pas été épargnée: l’action de la société immobilière réglementée (SIR) a chuté d’environ 20% en quelques semaines, un recul peu coutumier pour cet acteur européen. Là encore, la réaction du marché semble excessive. Car à long terme, les perspectives du secteur restent incontestablement favorables. Entre 2008 et 2018, le nombre de personnes âgées de plus de 80 ans dans l’Union européenne a augmenté de 25%, à 25 millions d’individus. Entre 2018 et 2050, la hausse devrait atteindre 130%, à 57,5 millions. Cette tendance démographique va donc étayer la demande d’immobilier de santé. Lors de la publication de ses résultats annuels, le groupe belge a précisé qu’Orpea représentait 5% de ses revenus locatifs (3% en Belgique, 1% en Allemagne et 1% aux Pays-Bas).

Faisant fi de ces crises, Aedifica reste fidèle à son ambition: devenir un acteur paneuropéen de l’immobilier de santé. Outre en Belgique (83 sites au 30 juin 2022), la SIR cotée au Bel 20 est également présente en Allemagne (103 sites), aux Pays-Bas (74 sites), au Royaume-Uni (111 sites), en Irlande (13 sites), en Finlande (192 sites) et en Suède (23 sites), et a mis un pied en Espagne grâce à un accord de coopération avec NeuroCare Home pour le développement de centres de soins résidentiels. Pour la répartition géographique, la Belgique représentait toujours 25% du portefeuille total au terme du premier semestre de 2022, la deuxième place revenant à l’Allemagne (22%), suivie par le Royaume-Uni (18%), la Finlande (17%), les Pays-Bas (13%) et, en queue de peloton, l’Irlande (3%) et la Suède (2%). Le taux d’occupation exceptionnel (100%, hors appartements meublés) est une excellente nouvelle. La juste valeur des immeubles de placement a encore augmenté, atteignant 5,28 milliards d’euros le 30 juin, contre 4,90 milliards d’euros fin 2021 (+7,8%). Les revenus locatifs nets ont gagné 21% sur un an, à 131 millions d’euros; sur le semestre, ils ont progressé de 4,2%. Le bénéfice par action (BPA) s’élève à 2,36 euros sur le semestre, en hausse de 16,8% sur un an (2,02 euros par action).

Fin juin, le portefeuille d’immobilier de santé du groupe comptait 599 sites (110 à la mi-2017), occupés par 44.300 résidents. L’actif net par action sur la base de la juste valeur des immeubles de placement (hors juste valeur des instruments de couverture) s’élève à 78,92 euros (80,29 euros en incluant les plus-values latentes sur les couvertures), contre 74,09 euros au 31 décembre 2021. Le dividende pour l’exercice 2021 était de 3,40 euros brut par action; pour 2022, la direction a confirmé s’attendre à 3,70 euros brut, et vise un BPA de 4,64 euros. Le programme d’investissements représente quelque 820 millions d’euros.

Conclusion

En moins de cinq ans, la SIR a su s’imposer comme un acteur de référence des soins de santé en Europe, en misant sur la croissance de ses revenus à long terme, grâce à des baux longs (durée résiduelle moyenne: 20 ans) et indexés sur l’inflation, la hausse des prix étant effectivement répercutée sur les locataires. Le scandale Orpea et la hausse des taux d’intérêt ont entraîné une nouvelle contraction de la prime par rapport à la valeur intrinsèque, à 10-15%. Pour la première fois depuis des années, l’action est donc (très) attrayante.

Conseil: acheter

Risque: faible

Rating: 1A

Cours: 89,95 euros

Ticker: AED BB

Code ISIN: BE0003851681

Marché: Euronext Bruxelles

Capit. boursière: 3,60 milliards EUR

C/B 2021: 25

C/B attendu 2022: 23

Perf. cours sur 12 mois: -23%

Perf. cours depuis le 01/01: -22%

Rendement du dividende: 4,1%