Un risque de taux limité pour Cofinimmo

Le bénéfice et le rendement du dividende de Cofinimmo offrent une prime de risque suffisamment importante pour que les investisseurs privilégient son action plutôt que les obligations d’Etat, même si ces dernières sont redevenues intéressantes (rendement de près de 1%, sans risque).

En réaction à l’inflation galopante et en prévision d’un durcissement de la politique monétaire, les obligations d’État belges offrent un rendement d’environ 1%. Ce rendement sans risque peut certes être qualifié de maigre, d’autant qu’en termes réels, il est encore négatif, mais il est supérieur aux taux d’intérêt nominaux négatifs de ces dernières années. Les obligations d’Etat redeviennent donc des concurrentes des actions à dividende présentant un faible profil de risque, comme celle de Cofinimmo.

L’action du promoteur immobilier a été malmenée en janvier et février, mais son cours s’est redressé ces dernières semaines. La correction était excessive, car le rendement locatif du portefeuille de Cofinimmo (en légère baisse, mais tout de même à 5,3%) demeure plus attrayant que le taux d’intérêt à long terme. Par ailleurs, de plus de 5%, le rendement bénéficiaire offre aux investisseurs une prime de risque suffisamment importante pour qu’ils préfèrent l’action à un investissement dans des obligations d’Etat belges.

En outre, Cofinimmo couvre le risque de taux de deux manières. Car si les taux d’intérêt augmentent sous l’effet de l’inflation, les bénéfices de Cofinimmo aussi, puisque la plupart des contrats de location sont indexés; les investisseurs sont donc protégés. La politique financière de Cofinimmo offre un deuxième niveau de protection, dans la mesure où ses financements à taux variable sont largement couverts (80% de protection jusqu’à fin 2025). De plus, la durée moyenne du financement est de cinq ans, de sorte que la hausse des taux d’intérêt ne se traduit que par une augmentation lente des coûts de financement. L’an dernier, les coûts de financement moyens ont d’ailleurs baissé, à 1,1%.

Dès lors, ce sont les résultats opérationnels du promoteur qui donnent le ton. Et le résultat net de son activité principale a progressé de 17%, pour atteindre 7,15 euros par action en 2021, principalement grâce à des investissements, pour un montant de près d’un milliard d’euros, dans l’immobilier de santé. Si Cofinimmo accroît la part de ce segment dans son portefeuille, c’est parce que celui-ci présente un risque de vacance plus faible et une valeur plus stable que l’immobilier de bureaux. Le groupe prévoit d’investir 600 millions d’euros au cours de l’exercice en cours. Néanmoins, le bénéfice par action devrait légèrement diminuer, à 6,9 euros, du fait, surtout, de la dilution résultant des augmentations de capital (565 millions d’euros) menées l’année dernière, laquelle l’avait réduit de 0,5 euro. Naturellement, si Cofinimmo parvient à accroître son rythme d’investissement, son estimation du bénéfice pour cette année pourrait se révéler trop prudente.

La direction anticipe pour 2022 un dividende de 6,2 euros. Pour 2021, le groupe verse 6 euros par action. De 4,5%, le rendement du dividende nous paraît suffisamment élevé pour convaincre les investisseurs.

Conclusion

En raison de la hausse des taux d’intérêt à long terme, les valeurs immobilières sont dans la tourmente. Néanmoins, le bénéfice et le rendement du dividende de Cofinimmo, respectivement de 5 et 4,5%, offrent une prime de risque suffisamment intéressante pour que les investisseurs privilégient cette action plutôt que les obligations d’Etat. Les investisseurs ne paient pour Cofinimmo qu’une prime de 15% sur la valeur intrinsèque de son portefeuille immobilier, ce qui est plutôt faible pour un portefeuille composé à plus de 65% d’immeubles de santé. Nous maintenons par conséquent notre recommandation d’achat.

Conseil: acheter

Risque: moyen

Rating: 1B

Cours: 131,2 euros

Ticker: COFB BB

Code ISIN: BE0003593044

Marché: Euronext Bruxelles

Capit. boursière: 4,1 milliards EUR

C/B 2021: 19

C/B attendu 2022: 18

Perf. cours sur 12 mois: +3%

Perf. cours depuis le 01/01: -6%

Rendement du dividende: 4,5%