Un ralentissement chez Cofinimmo

Depuis plusieurs années, les résultats du groupe immobilier belge évoluent peu. Cela se reflète en outre au niveau du dividende. À partir de cet exercice, la réorientation stratégique devrait cependant donner lieu à une légère augmentation du bénéfice.

Alors que certaines entreprises osent à peine s’avancer à cet égard, Cofinimmo table pour cette année sur un bénéfice net courant de 6,49 euros par action. Le groupe immobilier tient compte dans ses prévisions de 113,7 millions d’euros d’investissements. En 2016, il a dégagé un résultat courant de 6,40 euros par action; en 2015, de 6,46 euros par action; et en 2014, de 6,7 euros. Des résultats qui n’évoluent donc pas nettement. Cela se reflète en outre au niveau du dividende, stable depuis plusieurs années. À partir de cet exercice, la réorientation stratégique du groupe doit cependant se traduire par une légère augmentation du bénéfice.

Cofinimmo est depuis plusieurs années dans une phase de transition. Il allège son portefeuille sur le marché des bureaux bruxellois, car ces immeubles coûtent cher en entretien et le risque de vacance locative y est assez élevé, et voudrait que son portefeuille soit composé pour moitié d’immobilier de soins de santé – le nouveau cheval de bataille de nombreux groupes immobiliers. Cofinimmo s’accorde une année supplémentaire, soit jusqu’en 2019, pour atteindre cet objectif. En cas de pleine occupation, le rendement de ce segment est légèrement inférieur à celui des bureaux, mais le risque de vide locatif y est nettement réduit. La valeur de ce type d’immobilier est par ailleurs plus stable. Depuis son augmentation de capital de mai 2015, Cofinimmo a investi 180millions d’euros dans ce segment, notamment sur les marchés néerlandais et allemand, et 113millions d’euros dans de l’immobilier de bureaux.

Cofinimmo veille à ce que son portefeuille de bureaux conserve une échelle suffisante pour en assurer une gestion efficace, et se concentre sur les bureaux du centre de Bruxelles, proches de transports en commun, et donc moins vulnérables aux embouteillages. Le groupe a remarqué un ” glissement ” évident de la périphérie vers le centre ainsi qu’une augmentation de la demande d’espaces d’immeubles de bureaux de qualité supérieure. Il a dès lors investi dans les bureaux du quartier européen. Cofinimmo a en portefeuille des bureaux situés en dehors du centre et encore sensibles aux dépréciations, mais selon la direction cette pression devrait baisser dans les prochaines années. La principale interrogation concerne l’immeuble de bureaux sis boulevard du Souverain, où le contrat de location d’Axa, qui représente 0,57euro par action de revenus locatifs, vient à échéance en août. La rumeur court que les États-Unis reprendraient le bâtiment pour y loger leur ambassade.

Les revenus locatifs n’ont pour l’heure augmenté que de 1%. Le résultat courant a toutefois progressé de 4,5% du fait du repli sensible des charges d’intérêt. En 2015 et 2016, Cofinimmo a investi lourdement dans la restructuration de ses dettes, ramenant leur coût fin 2016 à 2,1%.

Conclusion

L’expansion du groupe dans l’immobilier de soins accuse du retard. Sa réorientation stratégique en cours et ses investissements en vue de réduire les charges d’intérêt devraient se traduire cette année par une croissance légère du bénéfice. L’action de Cofinimmo affiche une prime limitée de 13% par rapport à la valeur intrinsèque. Compte tenu des perspectives relativement stables et du rendement du dividende de plus de 5%, le conseil est ” à conserver “.

Conseil : Conserver

Risque : faible

Rating : 2A

Devise : euro (EUR)

Marché : Bruxelles

Capitalisation boursière : 2,2 milliards EUR

C/B 2016 : 16

C/B attendu 2017 : 16

Perf. cours sur 12 mois : +6 %

Perf. cours depuis le 01/01 : -2 %

Rendement du dividende : 5,2 %