Texaf

Potentiel immobilier toujours réel

33,54 EUR – 1C Digne d’achat pour le long terme

Le cours de Texaf est toujours orienté à la hausse. Celle-ci dépasse à nouveau les 50% depuis le début de l’année. Il y a dix ans, lors du MBO (management buy-out) réalisé par le directeur (CEO) Philippe Croonenberghs, le cours affichait à peine 0,3 EUR. Cela dit, sur la base des résultats semestriels et surtout des perspectives, il ne saurait être question d’une “bulle de savon” proche d’éclater. Il est dès lors regrettable que le lien du groupe avec la République Démocratique du Congo (RDC) soit rédhibitoire pour la plupart des investisseurs, car ceux-ci sont en conséquence passés à côté d’une fabuleuse hausse. Cela dit, les rendements des projets immobiliers dans ce grand pays d’Afrique, où il est difficile d’opérer, s’élèvent à 20 à 25% par an, soit très largement supérieurs à ceux de notre pays. Texaf, c’est donc en premier lieu de l’immobilier. Il s’agit principalement de sites de premier choix à Kinshasa, loués à de meilleures conditions que chez nous. Et chaque bloc d’appartements mis sur le marché trouve immédiatement preneur. En début d’année, le projet Vivaldi (immeuble de 18 appartements à deux et trois chambres) a été emménagé. Grâce notamment à ce dernier, les revenus locatifs se sont accrus d’un million EUR (+20%), à 6 millions EUR au 1er semestre. Depuis lors, Champ de Coton (première phase : 3 blocs de 8 appartements à une chambre) est venu s’y ajouter, et 2000 m² d’espaces de stockage ont été transformés en espaces de bureaux (+0,6 million EUR de revenus locatifs supplémentaires sur une base annuelle). On peut donc compter sur au moins 12 millions EUR de revenus locatifs pour l’ensemble de l’année (contre 10,2 millions EUR l’an dernier; +17% au 3etrimestre). La deuxième phase de deux blocs de 8 appartements à trois chambres est prévue pour mi-2014. A laquelle on peut ajouter encore 5000 m² d’espaces de stockage appelés à devenir des bureaux. Texaf étudie également un projet de bureaux ambitieux de 9000 m² sur le terrain Petit pont, à l’entrée du Boulevard du 30 Juin, la principale artère de Kinshasa. Avec Carrigrès (carrière de grès à Kinshasa), nous passons aux activités industrielles. Là, le groupe confesse un léger repli de son chiffre d’affaires (CA : -2%, à 3,02 millions EUR). Son résultat opérationnel (EBIT) a reflué de 14%, à 710.000 EUR. Les pannes de courant et autres dysfonctionnements sont un problème habituel, même si désormais ces ennuis sont mieux contrôlés qu’auparavant. Malgré ces déconvenues, Carrigrès est maintenu au sein du groupe car cette activité génère des cash-flows libres élevés, qui sont utilisés pour la promotion immobilière. Le résultat opérationnel récurrent (REBIT; hors éléments exceptionnels) au niveau du groupe s’est accru de 17% au 1er semestre, à 3,01 millions EUR. La société étudie la possibilité de développer l’an prochain une 3e activité (agricole) avec des plantations de caoutchouc. Autre nouvelle intéressante : le groupe a annoncé une augmentation de capital de 10% (354.370 nouvelles actions) au profit du groupe chinois CHA de Hong Kong. En échange, la société Immotex (hors Kinshasa, 14 hectares de terrains peu développés) sera intégralement placée dans le giron du groupe Texaf (autrefois 50-50 avec CHA). Pour que cette opération de capital puisse avoir lieu, Imbakin (créance reconnue et inscrite dans les comptes de l’Etat congolais pour une valeur de 64 millions EUR hors intérêts) sera scindée de Texaf. Chaque actionnaire de Texaf recevra une action Imbakin négociable aux enchères publiques et non sur NYSE Euronext Bruxelles.

L’avantage de la transaction avec CHA est que le développement du site Immotex peut passer à la vitesse supérieure. Le groupe a des projets immobiliers pour un total de 180 millions EUR. La scission d’Imbakin permet d’essayer de valoriser de manière plus ” efficiente ” cette créance. Il nous semble évident que Texaf a encore pas mal de potentiel. Mais son cours a récemment pris de la hauteur, de sorte que nous ne conseillons plus l’action qu’aux investisseurs en quête de valeur pour le long terme (rating 1C). L’action conserve sa place en Sélection.