Texaf

Accélération de la croissance dans l’immobilier

31,00 EUR – 1C Digne d’achat

Le cours de Texaf (NYSE Euronext Bruxelles ; code ISIN : BE0000273294) est toujours orienté à la hausse. Cette année, il affiche une progression de près de 50%. Il y a dix ans, lors du MBO (management buy-out) réalisé par le directeur (CEO) Philippe Croonenberghs, le cours affichait à peine 0,3 EUR. Mais il y a une meilleure nouvelle : sur la base des résultats semestriels et surtout des perspectives, il ne saurait pas être question d’une ” bulle de savon ” proche d’éclater. Il est dès lors regrettable que le lien du groupe avec la République Démocratique du Congo (RDC) soit rédhibitoire pour la plupart des investisseurs, car ceux-ci sont en conséquence passés à côté d’une fabuleuse hausse. Cela dit, les rendements des projets immobiliers dans ce grand pays d’Afrique, où il est difficile d’opérer, sont très largement supérieurs à ceux de notre pays. Texaf, c’est donc en premier lieu de l’immobilier. Il s’agit principalement de sites de premier choix à Kinshasa, loués à de meilleures conditions que chez nous. Chaque bloc d’appartements mis sur le marché trouve immédiatement preneur. En début d’année, le projet Vivaldi (immeuble de 18 appartements à deux et trois chambres) a été emménagé. Grâce notamment à ce dernier, les revenus locatifs se sont accrus d’un million EUR (+20%), à 6 millions EUR au premier semestre. Depuis lors, ” Champ de Coton ” (première phase : 3 blocs de 8 appartements à une chambre) est venu s’y ajouter. On peut donc compter sur au moins 12 millions EUR de revenus locatifs pour l’ensemble de l’année (contre 10,2 millions EUR l’an dernier). La deuxième phase de deux blocs de huit appartements à trois chambres est prévue pour mi-2014. A la fin de cette année, 2000 m² d’entrepôts seront transformés en espaces de bureaux modernes disponibles à la location. Texaf étudie également un projet de bureaux ambitieux de pas moins de 9000 m² sur le terrain ” Petit pont “, à l’entrée du Boulevard du 30 Juin, la principale artère de Kinshasa. Avec Carrigrès (carrière de grès à Kinshasa), nous passons aux activités industrielles. Là, le groupe confesse un léger repli de son chiffre d’affaires (-2%, à 3,02 millions EUR). Son résultat opérationnel (EBIT) a reflué de 14%, à 710.000 EUR. Les pannes de courant et autres dysfonctionnements sont un problème courant, même si désormais ces ennuis sont mieux contrôlés qu’auparavant. Malgré ces déconvenues, Carrigrès est maintenu au sein du groupe car cette activité génère des cash-flows libres élevés, qui sont utilisés pour la promotion immobilière. Le résultat opérationnel récurrent (REBIT; hors éléments exceptionnels) au niveau du groupe s’est accru de 17% au 1er semestre, à 3,01 millions EUR. C’est moins que la croissance du chiffre d’affaires. L’amélioration de la marge de REBIT demeure un défi pour la direction. Le résultat net s’est accru de 16%, à 2,21 millions EUR ou 0,69 EUR par action. Autre nouvelle intéressante : le groupe a annoncé une augmentation de capital de 10% (354.370 nouvelles actions) au profit du groupe chinois CHA de Hong Kong. En échange, la société Immotex (14 hectares de terrains peu développés) sera intégralement placée dans le giron du groupe Texaf (autrefois 50-50 avec CHA).

L’avantage de la transaction avec CHA est que le développement du site Immotex peut passer à la vitesse supérieure. Au cours des années à venir, le groupe pourra ainsi développer plusieurs dizaines de millions d’euros de projets immobiliers. La scission d’Imbakin permet d’essayer de valoriser de manière plus ” efficiente ” cette créance. Il nous semble évident que Texaf n’a absolument pas atteint un sommet en matière de bénéfice. En termes d’évolution de l’immobilier surtout, nous anticipons une accélération au cours des années à venir. L’action reste dès lors recommandée pour l’investisseur à long terme à la recherche de valeur (1C). Elle conserve sa place en Sélection.