Tête de pont en Scandinavie pour Aedifica

Très active à l’international, Aedifica a désormais un pied en Finlande. Ses revenus locatifs ne cessent de croître et le taux d’occupation de son parc (hors appartements meublés) est de 100%.

La société immobilière réglementée (SIR) belge spécialisée dans l’immobilier de soins a acquis plus de 95% des actions du finlandais Hoivatilat, après avoir relevé son offre initiale à 16 euros par action; elle entend lancer une autre offre sur le solde puis demander le retrait de la cote d’Helsinki. Aedifica dispose donc désormais d’une tête de pont en Scandinavie. Hoivatilat, qui gère (au 30 juin) 127 centres de soins en Finlande, a également un pipeline de 50 projets en cours de développement dans le pays, ainsi que cinq en Suède. Une particularité: ses bâtiments comprennent aussi des crèches, qui représentent quelque 50% de ses revenus locatifs totaux (environ 22,5 millions d’euros par an).

C’est en partie pour financer cette acquisition qu’Aedifica a procédé, l’an passé, à la plus importante augmentation de capital jamais réalisée par une SIR belge. L’opération lui a permis d’engranger 418 millions d’euros (cours d’émission: 68 euros). Aedifica est particulièrement active depuis plusieurs années: ses précédentes augmentations de capital avaient financé son expansion hors Belgique, d’abord en Allemagne et aux Pays-Bas puis, fin 2018, au Royaume-Uni, avec le rachat, pour 450 millions de livres sterling, de la filiale britannique du Lone Star Real Estate Fund IV. Couronnée Deal of the Year par Trends-Tendances, la transaction a éclipsé les positions dans les pays voisins de la Belgique.

L’étude de la répartition géographique au 30 septembre révèle que la Belgique représente 43% des revenus, le Royaume-Uni, 22%, l’Allemagne, 18% et les Pays-Bas, 17%. Compte tenu de Hoivatilat, la part de la Belgique passe sous 40%, celle du Royaume-Uni, sous 20%, tandis que celle de la Finlande se rapproche de celles de l’Allemagne et des Pays-Bas.

Aedifica se concentre résolument sur l’immobilier de soins. Une petite partie du portefeuille se compose toujours d’immeubles à appartements (surtout des meublés à Bruxelles, loués à des expatriés), mais elle est désormais versée dans Immobe SA, dont la SIR ne détient que 25%. Le groupe comptait également six hôtels, mais ceux-ci ont été cédés à la société Atream.

Au 30 septembre, la juste valeur des investissements immobiliers atteignait 2,4 milliards d’euros, soit 142 millions d’euros de plus qu’au 30 juin. Les revenus locatifs nets ont augmenté de 44% en un an, à 35 millions d’euros au premier trimestre de l’exercice 2019-2020 (clôture: le 30 juin). Fin septembre, le portefeuille d’immobilier de santé se composait de 274 centres de soins (contre 110 à la mi-2017), pour environ 20.000 occupants. Mais la nouvelle la plus réjouissante est sans conteste le taux d’occupation global (hors appartements meublés), qui atteignait 100% au 30 septembre. L’actif net avant l’effet des variations de la juste valeur des instruments de couverture s’établit à 61,81 euros par action (59,52 euros, si l’on inclut les moins-values non réalisées sur les transactions de couverture).

Conclusion

Outre Euronext Bruxelles, Aedifica est désormais cotée sur Euronext Amsterdam. Cet acteur local s’est en moins de cinq ans positionné comme la référence de l’immobilier de santé en Europe. Nous nous réjouissons naturellement de cette expansion géographique. La SIR peut plus que jamais compter sur des revenus croissants et pérennes, assurés par des baux longs liés à l’inflation. Avec un rendement brut escompté d’environ 3%, elle remplace avantageusement un investissement obligataire. L’action s’échange cependant toujours bien au-delà de la valeur intrinsèque.

Conseil: conserver/attendre

Risque: faible

Rating: 2A

Cours: 118,60 euros

Ticker: AED BB

Code ISIN: BE0003851681

Marché: Euronext Bruxelles

Capit. boursière: 2,92 milliards EUR

C/B 2018: 27

C/B attendu 2019: 23

Perf. cours sur 12 mois: +65%

Perf. cours depuis le 01/01: +5%

Rendement du dividende: 2,8%