Quand la prime d’Aedifica se transforme en décote

Sous l’effet successif de la crise sanitaire, du scandale Orpea et de l’envolée des taux, l’action a cédé près de 45% depuis son sommet de début 2020. Elle devient très attrayante, dans un contexte démographique favorable.

L’action du spécialiste de l’immobilier de santé a perdu un tiers de sa valeur en 2022 et près de 45% depuis son sommet de début 2020, plombée d’abord par les nombreux décès de résidents atteints de Covid-19, puis l’envolée des taux d’intérêt et les accusations de négligence dans les maisons de retraite du français Orpea (5% des revenus locatifs du groupe). Malgré ces revers, le taux d’occupation des sites détenus par Aedifica était toujours de 100% fin septembre 2022. En outre, la situation démographique de l’Union européenne n’a pas changé: le public cible (personnes âgées de plus de 80 ans) va plus que doubler d’ici 30 ans, et tirer la demande d’immobilier de santé.

Fin septembre, le portefeuille d’Aedifica comptait 612 sites (110 mi-2017), occupés par 45.900 résidents dans huit pays. La juste valeur des immeubles de placement atteignait 5,64 milliards d’euros le 30 septembre, contre 4,90 milliards d’euros fin 2021 (+15%). Les revenus locatifs nets ont augmenté de 19% sur un an, à 200 millions d’euros, et de 4,1% depuis fin décembre 2021, à périmètre égal. Sur les neuf premiers mois de l’année, le bénéfice par action (BPA) s’établit à 3,58 euros (22% sur un an).

L’actif net par action sur la base de la juste valeur des immeubles de placement représentait 80,71 euros (83,70 euros avec les plus-values latentes sur les couvertures), contre 74,09 euros au 31 décembre 2021. Pour l’exercice 2022, la direction a confirmé ses prévisions de dividende précédentes (3,70 euros brut par action, contre 3,40 euros en 2021) et relevé le BPA attendu, de 4,64 à 4,70 euros.

Conclusion

La crise sanitaire, le scandale Orpea et, surtout, la hausse des taux d’intérêt ont transformé la prime de 100% par rapport à la valeur intrinsèque en une décote d’environ 5%. Pour la première fois depuis de nombreuses années, l’action est donc (très) attrayante.

Conseil: acheter

Risque: faible

Rating: 1A

Cours: 78,85 euros

Ticker: AED BB

Code ISIN: BE0003851681

Marché: Euronext Bruxelles

Capit. boursière: 3,14 milliards EUR

C/B 2021: 7

C/B attendu 2022: 16,5

Perf. cours sur 12 mois: -27%

Perf. cours depuis le 01/01: +4%

Rendement du dividende: 4,1%