Pas de géant vers une dimension paneuropéenne pour Xior

La croissance constante de la population étudiante, par ailleurs toujours plus exigeante sur la qualité, contraint le bailleur privé traditionnel à céder la place à des organisations professionnelles. Contribuer à combler la pénurie de logements de qualité est bien ce à quoi s’attelle Xior.

Fondée en 2014, Xior Student Housing est une des 17 sociétés immobilières réglementées (SIR) cotées sur Euronext Bruxelles. Elle a ceci de particulier qu’elle se consacre quasi exclusivement au segment du logement pour étudiants (plus de 90% de son chiffre d’affaires).

Xior vient de faire un bond en avant en acquérant, pour 939 millions d’euros, un portefeuille des mains de BaseCamp Group et des European Student Housing Funds I et II, ce qui fait passer la valeur du sien à 3,7 milliards d’euros (+32%). Le nombre de chambres grimpe dès lors de 21.185 à 26.526 unités, l’éventail de pays, de 5 à 8 (ajout de l’Allemagne, du Danemark et de la Suède) et celui des villes européennes où l’entreprise est active, de 34 à 43. Une constante, en revanche: le taux d’occupation, très élevé (98%). La transaction fait de Xior un acteur européen de premier plan dans un créneau porteur du marché immobilier.

La croissance continue de la population étudiante, par ailleurs toujours plus exigeante sur la qualité, contraint le bailleur privé traditionnel à céder la place à des organisations professionnelles. Contribuer à combler la pénurie de logements de qualité est bien ce à quoi s’attelle Xior. Alors que son rayon d’action se limitait à l’origine à la Belgique et aux Pays-Bas, le groupe s’ouvre depuis quelque temps à l’Espagne et au Portugal. Il s’agit de quatre pays où le nombre d’étudiants devrait continuer d’augmenter ces prochaines années, du fait, entre autres, de l’afflux d’internationaux: ces destinations sont en effet connues pour la qualité de leur enseignement universitaire, pour leurs frais d’inscription démocratiques et pour leur large éventail de programmes en langue anglaise. La nouvelle répartition géographique fait toujours la part belle aux Pays-Bas (36%) et à la Belgique (21%); l’Espagne représente 12% du portefeuille, le Portugal, 6%, la Pologne passe de 1% à 4%, le Danemark, à 12%, l’Allemagne, à 4% et la Suède, à 3%.

Par le passé déjà, Xior avait considérablement élargi son portefeuille belge en s’offrant Quares Student Housing, pour 155,8 millions d’euros, dettes comprises. Le financement de l’actuelle acquisition est harmonieusement réparti entre apports en nature (252 millions d’euros), emprunts existants (85 millions) et nouveaux financements (301 millions), ce qui permet au ratio d’endettement (52%) de rester sous contrôle.

Les revenus locatifs ont atteint 24,82 millions d’euros (+40,8%, une croissance beaucoup plus vigoureuse que prévu) au cours des trois premiers mois de 2022. Le bénéfice opérationnel s’élève dès lors à 14,42 millions d’euros (+34,4%). Le nombre d’actions étant passé de 22,11 millions au 31 mars 2021 à 27,78 millions un an plus tard, l’augmentation du bénéfice par action tourne autour de 12% seulement (de 0,33 à 0,37 euro). En cause, notamment: l’augmentation de capital de quelque 179 millions d’euros effectuée en mars de l’année dernière. La valeur nette d’inventaire s’établit à 39,54 euros par action, contre 38,63 euros à la fin de 2021. Le bénéfice par action devrait atteindre 2 euros (+10%) cette année.

Conclusion

Nous avons commencé à suivre activement Xior l’an passé, et l’immense pas en avant annoncé ne peut que nous conforter dans notre choix. Certes, la prime sur la valeur intrinsèque a reculé (moins de 10%) et une nouvelle augmentation de capital est prévue. Mais la stratégie de croissance porte ses fruits, et la visibilité du pipeline permet de penser que cette nette progression n’est pas sur le point de s’arrêter.

Conseil: acheter

Risque: faible

Rating: 1A

Cours: 43,35 euros

Ticker: XIOR BB

Code ISIN: BE0974288202

Marché: Euronext Bruxelles

Capit. boursière: 1,21 milliard EUR

C/B 2021: 25

C/B attendu 2022: 22

Perf. cours sur 12 mois: -13%

Perf. cours depuis le 01/01: -11%

Rendement du dividende: 3,5%