Nouvelle hausse de 10% du dividende d’Immobel

Immobel a d’ores et déjà dépassé de 30% ses objectifs d’acquisition pour 2018. En relevant à nouveau le dividende de 10%, la direction a indubitablement confiance en l’avenir.

Le plus ancien promoteur immobilier du pays (1863) vit depuis peu une deuxième jeunesse. Le 29 juin 2016, une assemblée générale extraordinaire avalisait, sous l’impulsion de Marnix Galle, président du conseil d’administration et actionnaire de référence du groupe Allfin, la fusion entre Immobel et Allfin. Immobel s’attelle, depuis, à constituer un portefeuille immobilier d’envergure européenne. Récemment, le groupe a annoncé une émission obligataire de 100 millions d’euros à destination des investisseurs particuliers et la signature d’une joint-venture avec le promoteur américain Fort Partners, en vue de construire une station balnéaire à Marbella; Immobel et Fort sont à cet effet en pourparlers avec la chaîne d’hôtels internationale Four Seasons.

Outre ses activités en Belgique, au Luxembourg et en Pologne, Immobel s’est étendu depuis l’an passé à la France, qui pourrait devenir à terme son premier marché. Le groupe commencera par acquérir, en trois temps, l’entreprise immobilière Nafilyan&Partners, surtout active en Île-de-France. Créée en 2014, Nafilyan est déjà une référence dans la promotion d’appartements, de maisons individuelles groupées et de logements en résidence gérée; lorsqu’elle aura atteint sa vitesse de croisière, elle devrait pouvoir écouler de 1.500 à 2.000 logements par an, pour un chiffre d’affaires (CA) escompté de 300 millions d’euros (CA de 57,5 millions d’euros au premier semestre). Immobel a, lors de la première phase, acquis une participation de 15% dans Nafilyan. Un système d’options croisées lui permettra d’acquérir l’an prochain 36% de participation supplémentaire, ce qui fera de lui l’actionnaire majoritaire de l’entreprise française; les 49% restants devraient entrer dans son escarcelle au cours de l’exercice 2020. L’opération coûtera 130 millions d’euros au plus.

Les bénéfices, dans le secteur de la promotion immobilière, peuvent fluctuer considérablement, puisqu’ils dépendent essentiellement des ventes de projets. Après une année de transition, 2018, 2019 et 2020 devraient être des années de récolte. Le groupe a achevé le premier semestre sur un CA de 97,7 millions d’euros, soit une envolée de 77% en un an. Le résultat net s’est établi à 15 millions d’euros (1,5 euro par action), ou 183% de plus qu’un an plus tôt; quant au bénéfice, à 11,03 millions d’euros (1,10 euro par action), il a dépassé celui de l’intégralité de l’exercice 2017. Cette accélération est quasi exclusivement à mettre au crédit des ventes d’immobilier résidentiel (96%) et de bureaux. L’extrême diversité des projets devrait atténuer le caractère cyclique de l’activité. En ajoutant plus de 130.000 m² de superficie, essentiellement résidentielle, à son portefeuille, Immobel a d’ores et déjà dépassé de 30% ses objectifs d’acquisition pour 2018. Le groupe envisage de céder l’immeuble de bureaux Cedet, situé à Varsovie; si l’opération se concrétise, elle soutiendra d’autant le résultat de l’exercice. Le dividende augmente une nouvelle fois de 10% (de 2,20 à 2,42 euros brut par action): la direction a incontestablement confiance en l’avenir.

Conclusion

La diversification en direction de la France et l’émission obligataire de 100 millions d’euros montrent que Marnix Galle a su insuffler une nouvelle dynamique au groupe. Immobel continue à chercher à accroître la rentabilité de ses projets (10% de rendement sur les capitaux propres). Un dividende généreux, qui augmente d’année en année, devrait fidéliser les actionnaires pour longtemps.

Conseil : conserver/attendre

Risque : faible

Rating : 2A

Cours : 52,80 euros

Ticker : IMMO BB

Code ISIN : BE0003599108

Marché : Euronext Bruxelles

Capit. boursière : 528 millions EUR

C/B 2017 : 48

C/B attendu 2018 : 8

Perf. cours sur 12 mois : +1,5 %

Perf. cours depuis le 01/01 : -4 %

Rendement du dividende : 4,2 %