L’insatiable Aedifica

En vue de financer sa croissance, Aedifica procède à une augmentation de capital, la troisième en l’espace de cinq ans. Avec un rendement de dividende brut attendu de 3,4%, l’action constitue une alternative de qualité à une obligation (publique).

Cette société immobilière réglementée spécialisée dans l’immobilier résidentiel pour séniors affiche toujours une croissance enviable. Entre le 1er juillet (début de l’exercice 2016-2017) et le 31 décembre 2016, son portefeuille s’est étoffé de 20 sites (l’achat de six maisons de repos en Allemagne, quatre autres aux Pays-Bas et dix en Belgique) et a ainsi atteint le cap des 100 sites de logement pour séniors. Le groupe dépasse également le cap du milliard d’euros de capitalisation boursière, comme en témoigne la troisième augmentation de capital à laquelle il procède en cinq ans (après celles de 2012 et 2015). Celle-ci vient compléter de 219 millions d’euros (émission de près de 3,6 millions de titres à 61 euros) la trésorerie, qui servira à financer la croissance du groupe.

Au 31 décembre 2016, 80% du portefeuille (contre 74% au 30 juin) étaient déjà investis dans les logements pour séniors, 15% dans les immeubles résidentiels ou mixtes, et 5% dans les hôtels et autres bâtiments. La nouveauté pour le groupe, à l’exercice écoulé, est son entrée sur le marché néerlandais des logements pour séniors. Le marché néerlandais de l’immobilier de soins est encore très fragmenté et Aedifica espère clairement y être actif dans la vague de consolidation qui s’annonce. Dans ce pays, les plus de 65 ans passeront de 3 millions à 4,7 millions en 2040 (26% de la population estimée) et les plus de 80 ans de 0,7 million aujourd’hui à 2 millions en 2040 (soit 11% de la population estimée dans 23 ans).

Depuis le deuxième semestre de 2016, la valeur réelle des investissements immobiliers a continué d’augmenter, à 1,43 milliard EUR (contre encore 1,13 milliard au 30 juin 2016). À la fin de l’an dernier, le portefeuille d’Aedifica se composait de 185 immeubles pour une surface totale occupée de 745.000 m². La société détenait 865 appartements (meublés et surtout non meublés), 100 maisons de retraite (contre 68 fin juin 2015) pourvues au total de 9782 lits et 6 hôtels comprenant 521 chambres. En Belgique, 22% des actifs immobiliers de la société sont concentrés à Bruxelles, 47% en Flandre et 10% en Wallonie ; l’Allemagne en héberge 12% et les Pays-Bas 7%.

La bonne nouvelle concerne le taux d’occupation moyen. À 98,2% (hors appartements meublés) au 31 décembre 2016, il est élevé, et proche du record de 98,3% de fin 2015. Ce repli minime est le résultat du taux d’occupation moyen en baisse dans les appartements meublés, à 71,1% (contre 78,6% au 31 décembre 2015). À l’exercice 2015-2016, le groupe a versé un dividende de 2,10 EUR brut par action. Et il a confirmé, à l’occasion de la publication du rapport semestriel, son intention de l’augmenter encore en 2016-2017, à 2,25 euros brut.

Fin décembre 2016, le ratio d’endettement s’élevait à 54% et la valeur de l’actif net basée sur la juste valeur des instruments de couverture s’établissait à 46,83 EUR par action (mais 43,96 EUR par action si l’on inclut les moins-values non réalisées sur les couvertures). Le cours actuel tient donc compte d’une prime importante sur la valeur intrinsèque, supérieure à la moyenne des autres sociétés immobilières réglementées.

Conclusion

Le potentiel d’investissement d’Aedifica repose sur l’augmentation des revenus à long terme grâce à des contrats de location de longue durée et liés à l’inflation (échéance résiduelle moyenne de 20 ans). Avec un rendement de dividende brut attendu de 3,4%, l’action constitue une alternative de qualité à une obligation (publique). L’augmentation de capital lui offre une marge de manoeuvre supplémentaire. Notre conseil n’est pas positif mais neutre, compte tenu de l’importante prime sur la valeur intrinsèque évoquée plus haut.

Conseil : conserver/attendre

Risque : faible

Rating : 2A

Devise : euro (EUR)

Marché : Euronext Bruxelles

Capit. boursière : 975 millions EUR

C/B 2016 : 22

C/B attendu 2017 : 21

Perf. cours sur 12 mois : +17 %

Perf. cours depuis le 01/01 : -4 %

Rendement du dividende : 2,9 %