Le Covid-19 plombe le bénéfice d’Immobel

Malgré un résultat moins réjouissant, la direction pense pouvoir maintenir sa politique de dividende. La valorisation d’Immobel demeure par conséquent intéressante.

Le plus ancien promoteur immobilier belge s’offre une cure de jouvence, ces dernières années. Le 29 juin 2016, lors d’une assemblée générale extraordinaire, les actionnaires ont entériné la fusion entre Immobel et Allfin Group. L’architecte de ce rapprochement est l’homme fort d’Allfin, Marnix Galle, président du conseil d’administration et actionnaire de référence.

Si 2017 avait été une année de transition, le groupe avait promis qu’il récolterait les fruits de ses efforts en 2018, 2019 et 2020. La promesse a largement été tenue sur l’exercice 2018 et 2019, mais à en juger par les semestriels, 2020 pourrait marquer une cassure. Le coupable n’est pas à chercher bien loin: ici encore, le Covid-19 a joué. Les ventes résidentielles ont en effet fortement baissé pendant le confinement, entre mars et mai, même si elles ont repris à partir du mois de juin. Sur les chantiers, l’activité a temporairement ralenti.

Le cash-flow opérationnel (Ebitda) a donc nettement reculé (-48%), passant de 67,2 à 34,6 millions d’euros. Le résultat net a aussi fondu, de 56,4 à 21,9 millions d’euros (-61 %). Le résultat par action s’est effrité, de 6,43 à 2,43 euros. Il convient toutefois de rappeler que l’année 2019 avait été exceptionnelle pour Immobel, avec un résultat record. L’acquisition de nouveaux projets a toutefois fait augmenter de 8% la valeur commerciale du portefeuille, à 4,8 milliards d’euros, tandis que l’endettement avait diminué de 56% fin 2019 à 51,2% fin juin grâce au placement de 800.000 actions du groupe auprès d’investisseurs institutionnels.

Le groupe entend toujours développer son portefeuille immobilier (1,2 million de mètres carrés) sur le marché européen. Pendant longtemps, les activités étaient restées concentrées en Belgique et au Luxembourg. Immobel (avant même le passage de témoin à sa tête) avait ensuite ciblé le marché polonais, puis la France, en 2017, avec le rachat, par étapes, de Nafilyan & Partners, un promoteur immobilier fondé en 2014 rapidement devenu une référence pour le développement d’appartements, de lotissements et de logements en résidences gérées, surtout en Île-de-France. En vitesse de croisière, le groupe doit pouvoir commercialiser 1.500-2.000 logements par an. La France a donc vocation à devenir le principal marché du groupe. Une joint-venture a aussi été créée avec le promoteur américain Fort Partners pour développer un complexe de 65.000 m² à Marbella, en Espagne.

Enfin, en 2019, un sixième pays, l’Allemagne, (après la Belgique, le Luxembourg, la Pologne, l’Espagne et la France) a été ajouté au portefeuille. Pour mener à bien sa stratégie d’expansion européenne, Immobel a jeté son dévolu sur un prestigieux projet à Francfort, capitale financière de l’Allemagne: le complexe Eden, dont la livraison est prévue en 2022, sera l’un des rares gratte-ciel résidentiels de la ville: d’une hauteur de 100 mètres pour une surface au sol de 20.000 m², il comptera 263 logements répartis sur 27 étages.

Conclusion

La montée en puissance d’Immobel depuis l’arrivée de Marnix Galle, désormais CEO du groupe, a déjà transparu dans les résultats ces dernières années. L’objectif de 10% de rentabilité des capitaux propres a largement été dépassé. Malgré un résultat moins réjouissant pour 2020, du fait du Covid-19, la direction a indiqué qu’elle pensait pouvoir maintenir sa politique de dividende (une hausse annuelle de 4 à 10% de ce dernier). La valorisation reste donc attrayante.

Conseil: acheter

Risque: moyen

Rating: 1B

Cours: 67,80 euros

Ticker: IMMO BB

Code ISIN: BE0003599108

Marché: Euronext Bruxelles

Capit. boursière: 678 millions EUR

C/B 2019: 6

C/B attendu 2020: 15,5

Perf. cours sur 12 mois: +1%

Perf. cours depuis le 01/01: +2%

Rendement du dividende: 4 %