Le bénéfice d’Immobel s’est redressé en 2021

La fusion avec Allfin Group, en 2016, porte manifestement ses fruits. Malgré la pandémie, qui a surtout pesé sur l’immobilier de bureaux, l’exercice 2021 a été bon pour le promoteur immobilier, qui se développe davantage en Europe et entend relever son dividende.

Le plus ancien promoteur immobilier du pays (créé en 1863) s’offre une seconde jeunesse depuis quelques années. Le 29 juin 2016, une assemblée générale extraordinaire a validé la fusion entre Immobel et Allfin Group, portée par Marnix Galle, président du conseil d’administration et actionnaire de référence du groupe. Après l’année de transition 2017, ce dernier avait annoncé que les fruits de cette alliance seraient visibles en 2018, 2019 et 2020. Les deux premiers exercices ont tenu leurs promesses, mais en 2020, le confinement consécutif à l’éclatement de la pandémie de Covid-19 a fortement limité les ventes de propriétés résidentielles entre mars et mai; elles sont toutefois reparties dès juin 2020. Les nouveaux permis ont aussi été, un temps, plus difficiles à obtenir (pour 506 millions d’euros de permis, dont 315 millions définitifs, octroyés en 2020, puis 892 millions d’euros, dont 580 millions définitifs en 2021).

L’immobilier de bureaux a en revanche connu un redressement beaucoup plus lent, ce qui a pesé sur le résultat opérationnel au premier semestre de 2021. Une nette amélioration a cependant été constatée au deuxième semestre, si bien que le résultat opérationnel de l’exercice dépasse celui de 2020 de 5% (392,8 millions, contre 375,4 millions d’euros) et approche du record de 2019 (419,5 millions d’euros). La meilleure nouvelle est l’envolée des bénéfices. Le cash-flow opérationnel (Ebitda) a presque doublé (+97%), passant de 52,8 millions à 103,8 millions d’euros. Le résultat net signe un bond encore plus important, de 33,3 millions à 92,2 millions d’euros (+177%), soit une hausse de 3,58 euros à 9,25 euros par action. Le bénéfice net se rapproche lui aussi du chiffre record de 102,4 millions d’euros atteint en 2019 (11,66 euros par action).

La direction d’Immobel vise un rendement sur fonds propres (571,6 millions d’euros fin 2021) d’au moins 10%. Il n’a pas été atteint en 2020 (7,8%), mais l’exercice 2021 a été bien meilleur, puisque ce rendement a atteint 18,7%. La valeur commerciale du portefeuille est passée de 5,1 milliards d’euros fin 2020 à 5,5 milliards d’euros fin 2021, grâce à 560 millions d’euros de nouvelles acquisitions. De 57% fin 2020, le ratio d’endettement est retombé à 52,9%.

Longtemps concentré sur la Belgique et le Luxembourg, Immobel s’est, il y a quelques années, étendu plus loin en Europe. Le groupe s’est implanté en Pologne puis, en 2017, en France, en rachetant le groupe immobilier Nafilyan & Partners (axé sur Paris et l’Île-de-France). D’ailleurs, l’Hexagone pourrait bien devenir le marché le plus important d’Immobel. Une joint-venture a aussi été créée avec le promoteur américain Fort Partners pour développer un complexe touristique de 65.000 m² à Marbella, en Espagne. Enfin, en 2020, l’Allemagne a été ajoutée au portefeuille, avec Eden, une tour résidentielle luxueuse, un bien rare, à Francfort, sa capitale financière. Le projet devrait être finalisé cette année.

Immobel souhaite augmenter le dividende de 4 à 10% par an; grâce au net redressement du bénéfice en 2021, il pourra le relever de 10%, à 3,05 euros par action.

Conclusion

Le dynamisme insufflé par Marnix Galle à Immobel est bien visible dans les résultats de ces dernières années, hormis ceux de 2020, marquée par la crise sanitaire. Le net redressement du bénéfice en 2021 laisse présager le meilleur pour les années à venir, notamment dans le segment des projets résidentiels. Qui plus est, la valorisation d’Immobel est attrayante.

Conseil: acheter

Risque: moyen

Rating: 1B

Cours: 73,40 euros

Ticker: IMMO BB

Code ISIN: BE0003599108

Marché: Euronext Bruxelles

Capit. boursière: 734 millions EUR

C/B 2021: 8

C/B attendu 2022: 7

Perf. cours sur 12 mois: +10%

Perf. cours depuis le 01/01: +1%

Rendement du dividende: 4,2%