La réorientation payante de Cofinimmo

Bien que légèrement sous pression, les rendements des nouveaux investissements dans l’immobilier de santé restent attrayants, à quelque 5%. Les résultats du groupe témoignent de la sécurité qu’offre le segment. La valorisation de Cofinimmo a quelque peu progressé et nous semble juste.

Désireux de se hisser rapidement au rang des grands acteurs de l’immobilier de santé, Cofinimmo a investi 823 millions d’euros dans le segment entre début janvier et fin septembre 2021. Le groupe s’est implanté au Royaume-Uni, où il a investi 66 millions d’euros pour commencer. Cofinimmo entend jouer un rôle de premier plan dans la consolidation de l’immobilier de santé sur le Vieux Continent, où il est actif dans 10 pays. Il y a 15 ans, son portefeuille était composé à 99% d’immobilier de bureaux; aujourd’hui, l’immobilier de santé représente 65% de ses participations, valorisées à 5,6 milliards d’euros.

Comme les portefeuilles comptant au moins 60% d’immobilier de santé se voient actuellement appliquer un précompte mobilier réduit, de 15%, Cofinimmo semble en bonne voie pour bénéficier de ce régime favorable. Cela dit, ces 60% s’entendent comme moyenne sur l’année entière, et l’administration a sa propre définition de l’immobilier de santé. Le dividende de 2021, payable l’année prochaine, sera encore grevé de 30%. Mais le taux réduit pourrait s’appliquer à celui de 2022, à moins que le seuil ne soit relevé à 80% dans l’intervalle. Il vaut donc mieux ne pas tabler sur ce possible bonus fiscal.

Ce ne sont d’ailleurs pas les considérations fiscales qui avaient incité Cofinimmo à opter pour l’immobilier de santé il y a 15 ans. Dans ce segment, les rendements sont légèrement inférieurs à ceux de l’immobilier de bureaux, mais le risque de vacance locative est nettement plus faible et les perspectives sont bien meilleures. La valeur de l’immobilier de santé est donc plus stable que celle des bureaux. Ces prochaines années aussi, les investissements du groupe cibleront principalement l’immobilier de santé. Cofinimmo prépare également la scission de son portefeuille de bureaux, en vue d’une cession partielle dont le produit sera investi dans la santé. L’on peut s’attendre à de nouvelles augmentations de capital ces prochaines années.

A ce jour, Cofinimmo a déjà levé 565 millions d’euros en 2021. Bien que légèrement sous pression, les rendements des nouveaux investissements dans l’immobilier de santé restent attrayants, à quelque 5%. Et les résultats du groupe témoignent de la sécurité qu’offre le segment. Grâce aux nouveaux investissements, les revenus locatifs ont augmenté de 16% au troisième trimestre, faisant bondir de 17% le résultat net des activités clés. Toujours sur le coeur de métier, le bénéfice net par action s’est accru sur les neuf premiers mois de l’année, de 5,24 à 5,56 euros. La direction a par conséquent maintenu inchangés ses pronostics pour 2021: un bénéfice net supérieur à sept euros par action et un dividende de six euros par action. Des pronostics réalistes au vu des conditions de financement favorables dont bénéficie le groupe. La hausse des rendements à long terme est susceptible de peser sur la valorisation de l’action, mais l’incidence sur le bénéfice sera faible, car le risque de taux est largement couvert jusqu’à 2025.

Conclusion

Les résultats reflètent la croissance stable attendue, fruit de l’expansion dans l’immobilier de santé. La valorisation a quelque peu progressé, à un rapport cours/bénéfice de 19. Le rendement du dividende a diminué, à 4,2%. Les investisseurs paient une prime de 33% par rapport à la valeur intrinsèque. Toutefois, la valorisation nous semble juste, surtout au regard de celle des acteurs ciblant uniquement l’immobilier de santé, qui affichent un ratio cours/bénéfice de 25. Ce titre défensif demeure digne d’achat.

Conseil: acheter

Risque: moyen

Rating: 1B

Cours: 138,2 euros

Ticker: COFB BB

Code ISIN: BE0003593044

Marché: Euronext Bruxelles

Capit. boursière: 4,4 milliards EUR

C/B 2020: 20

C/B attendu 2020: 19

Perf. cours sur 12 mois: +17%

Perf. cours depuis le 01/01: +13%

Rendement du dividende: 4,2%