Immobel désormais aussi actif en France

Outre en Belgique (67% de son portefeuille), le plus grand promoteur immobilier du pays était déjà actif au Luxembourg (19%) et en Pologne (14%). La France figure à présent sur la liste.

L’annonce par Immobel, début décembre, de la reprise, en trois phases, du groupe immobilier Nafilyan & Partners, dont les projets sont concentrés principalement sur Paris (Ile-de-France), avait surpris. Pourtant, si le promoteur immobilier français n’a été fondé qu’en 2014, il s’est déjà distingué positivement dans la promotion d’appartements, de maisons individuelles groupées et de logements en résidences gérées. Il entend vendre 1.500 à 2.000 logements par an et atteindre un chiffre d’affaires (CA) de 300 millions d’euros. Pour commencer, Immobel a pris une participation de 15%. Au travers d’options croisées, le groupe pourra la porter à 51% en 2019 et ainsi devenir l’actionnaire majoritaire. Courant 2020, il pourra en acquérir le solde (49%). Immobel déboursera, en fonction de l’Ebitda réalisé par les Français, maximum 130 millions d’euros.

L’année dernière fut pour Immobel une période de transition, où le groupe a semé pour pouvoir récolter en 2018, 2019 et en 2020, des exercices au terme desquels les résultats devraient donc être enthousiasmants. Chez les promoteurs immobiliers, les bénéfices fluctuent car ils découlent de la réalisation de la vente de projets. A cet égard, 2016 fut un exercice record pour Immobel: le bénéfice net s’est élevé à 52,5 millions d’euros ou 5,25 euros par action. Cependant, il comprend de nombreux éléments exceptionnels et purement comptables découlant de la fusion d’Immobel avec Allfin Group. Le 29 juin 2016, l’assemblée générale extraordinaire avait validé celle-ci. L’architecte de cette fusion est l’homme “fort” Marnix Galle, qui est le président du conseil d’administration et l’actionnaire de référence. Depuis le 1er décembre 2015, c’est Alexander Hodac (autrefois à la tête de Home Invest Belgium) qui dirige Immobel.

Ajusté, le résultat net du groupe fusionné s’était monté à 37,6 millions d’euros. Evidemment, à 5,3 millions d’euros (0,53 euro par action) au terme des six premiers mois de 2017, le résultat net était bien plus maigre. Sur la période, le CA a atteint 73,5 millions d’euros (soit une moyenne mensuelle de 12,25 millions d’euros) grâce à la vente de 30 appartements par mois, en moyenne. En juin, Immobel avait battu son record de vente, avec un chiffre supérieur à 20 millions d’euros.

La grande diversité des projets détenus devrait limiter la cyclicité du groupe. La direction prévoit pour le second semestre un résultat comparable à celui du premier semestre. L’on en déduit que le bénéfice de 2017 sera nettement inférieur à celui de l’exercice précédent. Malgré cela, lors de l’assemblée générale de mai prochain, la direction proposera un dividende de deux euros par action, comme l’an dernier. Elle entend toujours accroître ce montant de 4 à 10% chaque année.

Conclusion

La nouvelle ventilation géographique du portefeuille d’Immobel témoigne de la dynamique retrouvée depuis l’arrivée de Marnix Galle (Allfin). L’objectif de la direction demeure d’accroître la rentabilité des projets (10% de rendement sur fonds propres). Le dividende, presque prévisible et en hausse constante, constitue naturellement un atout.

Conseil : conserver/attendre

Risque : faible

Rating : 2A

Cours : 53,8 euros

Ticker : IMMO BB

Code ISIN : BE0003599108

Marché : Euronext Bruxelles

Capit. boursière : 538 millions EUR

C/B 2016 : 10

C/B attendu 2017 : 41

Perf. cours sur 12 mois : +11 %

Perf. cours depuis le 01/01/17 : +3 %

Rendement du dividende: 3,7 %