Immobel désormais actif dans six pays

Le groupe immobilier poursuit sa stratégie d’expansion en Europe. Après la Belgique, le Luxembourg, la Pologne, la France puis l’Espagne, Immobel explore l’Allemagne.

Le plus ancien promoteur immobilier belge (1863) vit depuis peu une deuxième jeunesse. Le 29 juin 2016, une assemblée générale extraordinaire avalisait la fusion entre Immobel et le groupe Allfin. L’architecte de cette opération était Marnix Galle, président du conseil d’administration et actionnaire de référence d’Allfin. Immobel cherche, depuis, à s’étendre en Europe, comme l’ont démontré il y a moins d’un an encore l’émission obligataire de 100 millions d’euros à destination des investisseurs particuliers et la création d’une joint-venture avec le promoteur américain Fort Partners, en vue de construire une station balnéaire à Marbella (Espagne); Immobel et Fort Partners sont, à cet effet, en pourparlers avec la chaîne d’hôtels internationale Four Seasons.

Immobel a longtemps concentré ses activités en Belgique et au Luxembourg. Il s’est étendu à la Pologne il y a quelques années, puis à la France en 2017 et à l’Espagne, donc, très récemment. Il ne manque pas d’ambition en ce qui concerne l’Hexagone, qui pourrait devenir, à terme, son premier marché. Il y acquiert dans un premier temps, en trois phases, le groupe immobilier Nafilyan&Partners, surtout actif en région parisienne (Ile-de-France). Bien que tout jeune (2014), Nafilyan est d’ores et déjà une référence dans la promotion d’appartements, de maisons individuelles groupées et de logements en résidence gérée. Lorsqu’il aura atteint sa vitesse de croisière, il devrait pouvoir vendre de 1.500 à 2.000 logements par an, pour un chiffre d’affaires (CA) escompté de 300 millions d’euros (57,5 millions d’euros au premier semestre de 2018). Immobel a d’abord acquis 15% des parts de Nafilyan; par un système d’options croisées, il accroîtra sa participation de 36% cette année, ce qui fera de lui l’actionnaire majoritaire. Il devrait obtenir les 49% restants l’an prochain, pour un prix maximum de 130 millions d’euros (en fonction de ses cash-flows opérationnels, ou Ebitda).

Immobel explore désormais un sixième pays: l’Allemagne (où son concurrent Atenor s’est, lui aussi, récemment installé). Il a jeté son dévolu sur un prestigieux projet situé à Francfort. La tour Eden, l’une des rares tours résidentielles de la capitale financière de l’Allemagne, dont la livraison est prévue pour 2022, aura 100 mètres de hauteur, 20.000 m² de superficie hors sol et 263 appartements répartis sur 27 étages.

L’année 2017 aura été une année de transition, les trois suivantes devraient être consacrées à la moisson. De fait, CA et bénéfice ont bondi à la mi-2018. En un an, le CA s’est accru de 77%, à 97,7 millions d’euros, et le résultat net, de non moins de 183%, à 15 millions d’euros (1,5 euro par action), soit bien plus également que le bénéfice de l’intégralité de l’exercice 2017 (11,03 millions d’euros, ou 1,10 euro par action). En ajoutant plus de 130.000 m² de projets, essentiellement résidentiels, à son portefeuille, Immobel avait dépassé de 30% ses objectifs d’acquisition pour 2018. La vente, en novembre, de l’emblématique immeuble de bureaux Cedet, situé au coeur de Varsovie, soutiendra davantage encore le résultat de 2018 du groupe.

Conclusion

La diversification en direction de l’Allemagne et l’émission obligataire de 100 millions d’euros montrent que Marnix Galle a su insuffler une nouvelle dynamique au groupe. Immobel continue à chercher à accroître la rentabilité de ses projets (10% de rendement sur les capitaux propres). Un dividende généreux, qui croît d’année en année, devrait fidéliser les actionnaires pour longtemps.

Conseil : conserver/attendre

Risque : faible

Rating : 2A

Cours : 54,80 euros

Ticker : IMMO BB

Code ISIN : BE0003599108

Marché : Euronext Bruxelles

Capit. boursière : 548 millions EUR

C/B attendu 2018 : 10

C/B attendu 2019 : 7

Perf. cours sur 12 mois : +5%

Perf. cours depuis le 01/01 : +9%

Rendement du dividende : 4%