Immobel

Digne d’achat

Le plus grand promoteur immobilier de notre pays a des activités en Belgique, au Luxembourg et en Pologne. La particularité des promoteurs immobiliers est que leurs bénéfices découlent de la réalisation de la vente de projets. En conséquence, les bénéfices fluctuent beaucoup au fil des ans. En 2013, il s’en est fallu de peu pour qu’Immobel finalise la vente, avec son partenaire Breevast (60% Breevast; 40% Immobel), de la participation dans RAC 1 NV à Hannover Leasing. L’exercice s’est dès lors clôturé sur un résultat décevant. RAC 1 est la société propriétaire de la première phase du projet Belair. Ce projet repose essentiellement sur le redéploiement de l’ancien centre administratif au coeur de Bruxelles, entre la rue de la Loi et le boulevard Pacheco. Ce projet de rénovation porte sur 80.000 m², dont 65.000 m² d’espaces de bureaux et 15.000 m² de places de stationnement, notamment. En 2013, le chiffre d’affaires (CA) a diminué de moitié, de 126,8 à 53,8 millions EUR, le bénéfice opérationnel (EBIT) a plongé de 12,6 à 1,3 million EUR et le résultat net s’est inscrit à 1,5 million EUR au lieu de 11,7 millions EUR. Par action, le résultat a fondu de 2,84 à 0,36 EUR. Aucun dividende n’a été versé pour l’exercice 2013, alors que le groupe avait consenti à distribuer 1,40 EUR brut à ses actionnaires sur 2012. Heureusement, ce ne fut que partie remise. La vente du projet Belair a entre-temps été finalisée le 10 mars 2014 et a assuré un excellent exercice 2014, caractérisé par son meilleur résultat depuis 2007 : le CA s’est accru de 221%, à 173,05 millions EUR. La hausse de l’EBIT, de 7,99 à 27,65 millions EUR, est tout aussi spectaculaire. Quant au bénéfice net, il s’est hissé de 1,47 à 20 millions EUR ou, par action, de 0,36 à 4,86 EUR. Après le dividende intérimaire de 1,6 EUR brut par action, versé en septembre, les actionnaires ont encore reçu un dividende final de 0,80 EUR brut par action. Au total donc, 2,40 EUR brut pour 2014. Au 31 décembre, les fonds propres se sont accrus à 196,7 millions EUR ou 47,7 EUR par action. La dette financière nette, en revanche, s’élève à 192,7 millions EUR. Immobel n’avance généralement pas de prévisions chiffrées pour l’exercice suivant. Par ailleurs, en 2013, l’actionnariat a changé (une nouvelle fois). Cresida Investment a racheté la presque totalité du lot de JER Audrey. Cresida Investment, une filiale de l’Eastbridge Groep, reste, à 29,85% des actions Immobel, tout juste sous les 30%, ce qui la dispense de devoir lancer une offre de rachat sur l’ensemble des titres. Cresida Investment disparaît à présent du tableau, puisque la société a vendu l’intégralité de son lot à Alfin Group, la société de Marnix Galle. Sur la politique d’Immobel, cette manoeuvre ne semble avoir aucune incidence directe.

Conclusion

L’année dernière fut un grand cru pour Immobel. Nous aurions dès lors espéré un dividende final plus généreux. Cela dit, son rendement de dividende de 5% brut (contre en moyenne 4% les années précédentes) et une cotation à sa valeur comptable sont loin d’être excessifs, à plus forte raison compte tenu de la faiblesse des taux.

Conseil: digne d’achat

Risque: faible

Rating: 1A