Immobel

Digne d’achat

La seule nouvelle d’importance publiée ces derniers mois au sujet du plus grand promoteur immobilier de notre pays concerne un (nouveau) changement de l’actionnariat. Il y a à peine deux ans, Cresida Investment a racheté la quasi-totalité du lot résiduel de JER Audrey. Cresida Investment, une filiale de l’Eastbridge Groep, avait acquis 29,85% des titres Immobel, soit tout juste moins des 30% qui la contraindraient à lancer une offre sur toutes les actions. Creside Investment disparaît à présent du tableau car la société vient de revendre la totalité de ses parts à Alfin Group, la société de Marnix Galle. Ce mouvement ne semble pas avoir d’impact direct sur la politique d’Immobel. La particularité des promoteurs immobiliers est que leurs bénéfices découlent de la réalisation de la vente de projets. En conséquence, les bénéfices fluctuent beaucoup au fil des ans. Ces dernières années l’ont démontré, et 2013 en a offert une nouvelle preuve car l’importante vente, avec son partenaire Breevast (60% Breevast; 40% Immobel), de la participation dans RAC 1 NV à Hannover Leasing n’a pu être finalisée avant la fin de l’année. RAC 1 est la société propriétaire de la première phase du projet Belair. Ce projet repose essentiellement sur le redéploiement de l’ancien centre administratif au coeur de Bruxelles, entre la rue de la Loi et le boulevard Pacheco. Ce projet de rénovation porte sur 80.000 m², dont 65.000 m² d’espaces de bureaux et 15.000 m² de places de stationnement, notamment. L’an dernier, le chiffre d’affaires (CA) a donc été amputé de moitié, de 126,8 à 53,8 millions EUR, l’EBIT a plongé de 12,6 à 1,3 million EUR et le résultat net a atteint 1,5 million EUR au lieu de 11,7 millions EUR. Par action, nous sommes passés de 2,84 à 0,36 EUR. Et dans la mesure où Immobel base son dividende sur son résultat annuel, aucun coupon n’a été octroyé sur l’exercice 2013, contre encore 1,40 EUR brut sur 2012. Heureusement, ce n’était que partie remise. La vente du projet Belair a été finalisée le 10 mars et a assuré un excellent premier semestre. Le CA a en effet progressé de 36%, de 11,6 à 15,8 millions EUR. Mais le bénéfice opérationnel (EBIT) a connu une hausse plus sensible encore : de 3 à 26,1 millions EUR, soit une multiplication par presque neuf ! Le bénéfice net est passé de 0,1 à 22,3 millions EUR ou, par action, de 0,03 à 5,41 EUR. La direction pourra donc tenir sa promesse de verser pour la première fois un dividende intérimaire (1,6 EUR brut par action), en compensation pour la suppression du dividende à l’exercice 2013. Les fonds propres ont augmenté, au 30 juin, à 205,5 millions EUR ou 50,1 EUR par action. Cela dit, la dette financière nette totalise 197 millions EUR. Le groupe n’a pas donné de prévisions chiffrées pour l’ensemble de l’année.

Conclusion

L’année dernière fut un grand cru pour Immobel. Nous espérons un dividende final d’encore 1,6 EUR par action, ce qui porte le rendement sur dividende brut à 7,5% pour 2014. L’action est à un niveau record mais s’échange toujours à sa valeur comptable. C’est loin d’être excessif, à plus forte raison vu la faiblesse des taux.

Conseil: digne d’achat

Risque: faible

Rating: 1A