Immobel

Conserver/attendre

Ce qui avait échoué l’an dernier semble enfin devenir réalité: une fusion entre Immobel et Allfin, la société du président du conseil d’administration d’Immobel Marnix Galle. La société Allfin Group est également l’actionnaire de référence d’Immobel, avec 29,85% du capital. Immobel va racheter Allfin. Avec un actif de 850millions EUR, la nouvelle combinaison sera de loin le premier promoteur immobilier du pays. Marnix Galle (100% des actions Allfin) détiendra 58,77% des actions Immobel dans une nouvelle configuration qui valorise Allfin à 286millions EUR. Immobel se voit accoler une valeur de 201millions EUR, soit 48,76EUR par action: c’est le prix auquel seront émises les nouvelles actions Immobel après approbation par l’assemblée générale extraordinaire. Ces 201millions dépassent les 178millions EUR de capitalisation boursière au moment de la suspension du cours, et les plus de 194,3millions EUR ou 47,1EUR par action de fonds propres fin 2015. Pour clore le volet financier, signalons également la dette financière nette de 189millions EUR fin 2015. On peut également lire dans le communiqué de presse que l’objectif est de boucler la transaction d’ici fin juin, après l’aval du conseil d’administration, des autorités de la concurrence et des actionnaires.

Les résultats 2015 rappellent ceux de 2013. Cette fois, ce sont les projets Black Pearl (11.000mètres carrés de bureaux à Bruxelles) et RAC2 (9500mètres carrés de bureaux à Bruxelles) qui n’ont pas trouvé preneur avant la fin de l’exercice. L’année écoulée s’est ainsi close sur un bénéfice net de 0,7million EUR ou 0,18EUR par action, alors que le chiffre d’affaires a bondi de 31,6 à 53,9millions EUR (+70%). Les résultats opérationnels plongent cependant de 74%, ou de 27,6millions EUR à 7,1millions EUR Le bénéfice net est donc minime. Ce résultat proche du break-even (ni bénéfice ni perte) ne permet pas de distribuer un dividende sur l’exercice 2015, alors que 2,4EUR par action avaient été distribués pour l’exercice 2014.

L’année 2016 ne sera pas un grand cru. Elle avait d’ailleurs été qualifiée d’année de transition dès l’avertissement sur bénéfice de décembre. Mais la direction se montre un peu plus optimiste qu’en décembre en raison de la réception du projet Gateway. La division Lotissement sort d’une bonne année. Le début de cette année a été marqué par un bon résultat sur le marché immobilier polonais puisque le projet Okraglak à Poznan a été vendu pour 17millions EUR. D’autres projets sont situés dans la capitale Varsovie et la ville portuaire de Gdansk. La vente aura un impact positif limité sur les résultats semestriels 2016.

Conclusion

Marnix Galle a enfin obtenu la fusion Immobel-Allfin. L’opération doit accroître la rentabilité du nouveau groupe. L’action a réagi positivement à l’annonce de la fusion, notamment parce qu’elle valorise Immobel à 48,76EUR par action. Attendre patiemment.

Conseil : conserver/attendre

Risque : réduit

Rating : 2A