Immobel

Transaction juteuse

33,40 EUR – 3B

La semaine dernière, le premier promoteur immobilier de Belgique a fait parler de lui en annonçant une vente importante. Le groupe et son partenaire Breevast (60% Breevast; 40% Immobel) ont vendu la participation dans RAC 1 NV à Hannover Leasing. RAC 1 est la société propriétaire de la première phase du projet Belair. Ce projet repose essentiellement sur le redéploiement de l’ancien centre administratif au coeur de Bruxelles, entre la Rue de la Loi et le Boulevard Pachecolaan. Ce projet de rénovation, qui devrait être finalisé à la fin de cette année, porte sur 80.000 m², dont 65.000 m² d’espaces de bureaux et 15.000 m² de places de stationnement, notamment. La vente permettra une sérieuse amélioration du bénéfice en 2013 par rapport à l’an dernier. La particularité des promoteurs immobiliers est que leurs bénéfices découlent de la réalisation de la vente de projets. En conséquence, les bénéfices fluctuent beaucoup au fil des ans. Ces dernières années l’ont prouvé, si cela était encore nécessaire. En 2011, le groupe a annoncé d’importantes nouvelles. Immobel a annoncé en effet de manière assez surprenante une diversification géographique en direction de la Pologne. Cette stratégie accroît le risque mais il est vrai que les marchés immobiliers belge et luxembourgeois ont désormais des possibilités de croissance limitées. Et le groupe a annoncé d’emblée deux projets d’envergure. Le premier a pour nom Cedet : situé dans le centre de Varsovie, ce projet de 20.000 m² combine bureaux et espaces commerciaux. Le second, Okraglak, se trouve dans le centre de Poznan : un projet de 7600 m² qui cumule lui aussi bureaux et immeubles commerciaux. Une part importante du bénéfice annuel 2012 a été réalisée sur la vente partielle de la société qui est propriétaire d’un terrain à Varsovie et la livraison du projet Okraglak à Poznan. Les résultats annuels 2012 confirment la tendance des chiffres semestriels. A mi-parcours, le chiffre d’affaires (CA) s’était établi à 42,1 millions EUR, soit 10% de plus qu’au 1er semestre 2011. Finalement, le CA s’est même accru de 67%, à 126,8 millions EUR. Mais le résultat opérationnel (EBIT) plus faible de 16,5% et les coûts financiers en hausse ont provoqué une baisse de 38,5% du résultat net, de 16,2 à 11,7 millions EUR, soit par action de 3,93 à 2,84 EUR. A comparer à 3,79 EUR en 2009 et 2,56 EUR en 2010. La situation défavorable du marché bruxellois des bureaux explique en partie la faiblesse des chiffres. La direction de l’entreprise ne prévoit d’ailleurs pas d’amélioration fondamentale sur le marché de la capitale et pointe du doigt les incertitudes actuelles de nature économique pour justifier l’absence de prévisions relatives aux prochains résultats. Cela dit, avec la réalisation du projet Belair, il semble à présent que le bénéfice 2013 sera finalement bien plus élevé que celui de l’an dernier et sera peut-être même le meilleur résultat net depuis l’éclatement de la crise économique et financière.

L’année 2012 est une nouvelle preuve qu’il est difficile d’émettre des perspectives de bénéfices pour un promoteur immobilier, et donc également du dividende. Même si le groupe affiche en fin de compte une moyenne de 3 à 3,5 EUR par action pour les quatre dernières années. Ce qui nous permet de prévoir un dividende par action moyen de 1,5 EUR par action. La réduction du coupon de 1,75 EUR à 1,40 EUR brut par action sera à nouveau au moins rattrapée cette année. Nous tablons pour l’instant sur environ 5 EUR par action de bénéfice et 2,50 EUR de dividende brut. Ces prévisions pourront être affinées lors de la publication des résultats semestriels ou être confirmées avec plus de certitude. La valorisation du titre est loin d’être excessive. D’autre part, cette année, nous assisterons probablement à un pic de bénéfice et de dividende, et le cours s’échange à un cours proche du sommet des cinq dernières années. D’où notre conseil “conserver” (rating 3B).

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