Immobel

Y aura-t-il un dividende ?

Immobel est le plus grand promoteur immobilier de notre pays. Depuis très longtemps. Le 19 septembre dernier, Immobel a fêté ses 150 ans de cotation boursière. La particularité des promoteurs immobiliers est que leurs bénéfices découlent de la réalisation de la vente de projets. En conséquence, les bénéfices fluctuent beaucoup au fil des ans. Ces dernières années l’ont démontré, et 2013 en offre une nouvelle preuve. A la fin du 1er semestre de l’an dernier, Immobel a fait parler de lui en annonçant une importante vente. Le groupe et son partenaire Breevast (60% Breevast; 40% Immobel) ont vendu la participation dans RAC 1 NV à Hannover Leasing. RAC 1 est la société propriétaire de la première phase du projet Belair. Ce projet repose essentiellement sur le redéploiement de l’ancien centre administratif au coeur de Bruxelles, entre la Rue de la Loi et le Boulevard Pacheco. Ce projet de rénovation porte sur 80.000 m², dont 65.000 m² d’espaces de bureaux et 15.000 m² de places de stationnement, notamment. La vente aurait dû permettre une sérieuse amélioration du bénéfice en 2013 par rapport à 2012. Les chiffres semestriels 2013 étaient en effet plutôt chiches, mais uniquement parce qu’aucun chiffre d’affaires (CA) n’avait pu être réalisé dans l’activité des immeubles de bureaux. A mi-parcours, le CA atteignait seulement 14,7 millions EUR, 63% de moins qu’au 1er semestre 2012. Le résultat opérationnel (EBIT) a diminué de moitié (de 8,84 à 4,29 millions EUR) et le résultat net est resté tout juste dans le noir : 0,12 million EUR contre 5,02 millions EUR (ou de 1,22 à 0,03 EUR par action). Une vente à temps du projet Belair pourrait donner lieu, selon la direction, à un résultat annuel de 50% supérieur en 2013 (résultat net 2012 de 11,7 millions EUR ou 2,84 EUR par action). Le 23 décembre, un communiqué de presse a cependant été publié, qui annonçait que la clôture définitive de la transaction autour de Belair ne serait plus pour 2013 mais pour 2014. En d’autres termes, les chiffres annuels 2013 d’Immobel seront plutôt maigres. Mais ce n’est que partie remise. Par ailleurs, en 2013, l’actionnariat a changé. Cresida Investment a racheté la presque totalité du lot de JER Audrey. Cresida Investment, une filiale du Groupe Eastbridge, vient de racheter près de 200.000 titres ou 4,85% supplémentaires, ce qui porte le total détenu par cette société à 1,23 million d’actions ou 29,85% des actions Immobel. JER Audrey a vendu le solde de sa participation dans Immobel (228.000 actions ou 5,53% des titres). Le Groupe luxembourgeois Eastbridge ne nous semble pas à court terme disposé à racheter la totalité d’Immobel. Car s’il avait repris l’ensemble du lot, le groupe aurait atterri au-delà de la limite de 30% et le législateur belge l’aurait considéré comme un changement de contrôle, auquel cas il aurait fallu donner à tous les actionnaires la même possibilité de vendre leurs actions au même prix.

Conclusion :

Le bénéfice 2013 sera maigre, voire inexistant. Reste à savoir ce qu’Immobel fera du dividende. Normalement, celui-ci constitue 40 à 50% du résultat net. N’y aura-t-il donc pas de dividende ? L’action est loin d’avoir une valorisation excessive, même si son cours est au plus haut de la décennie écoulée.

Conseil: conserver

Risque: faible

Rating: 3B