Immobel

Conserver/attendre

À la fin de l’an dernier, les actionnaires du plus grand et plus ancien promoteur immobilier de notre pays, actif en Belgique, au Luxembourg et en Pologne, ont été surpris défavorablement par un avertissement sur bénéfice. La particularité des promoteurs immobiliers est que leurs bénéfices découlent de la réalisation de la vente de projets. En conséquence, les bénéfices fluctuent beaucoup au fil des ans. La vente importante, avec son partenaire Breevast (60% Breevast ; 40% Immobel), de la participation dans RAC 1 NV à Hannover Leasing (projet Belair, redéploiement de l’ancien centre administratif au coeur de Bruxelles) était prévu pour fin 2013 mais a été finalisée au 1er trimestre 2014. Le bénéfice net 2013 fut dès lors maigre mais l’année 2014 fut excellente, marquée par un bénéfice net de 20 millions EUR ou 4,86 EUR par action, son meilleur résultat depuis 2007. Les résultats 2015 se rapprocheront plutôt de ceux de 2013. À présent, les projets Black Pearl (11.000 m² de bureaux à Bruxelles) et RAC 2 (9500 m² de bureaux à Bruxelles) sont inoccupés et ne seront pas vendus avant la fin de cet exercice. Tout comme en 2013, le résultat 2015 sera donc proche de l’équilibre (ni bénéfice, ni perte). Mais contrairement à 2014, 2016 ne sera pas forcément un grand cru. L’an prochain devrait en effet être également une année de transition. Selon la direction, les résultats ne devraient pas s’améliorer avant 2017. Ce n’est donc pas un début des plus encourageants pour la nouvelle direction, conséquence d’un énième remaniement de l’actionnariat. L’an dernier, Cresida Investment, filiale de Eastbridge Groep, a disparu du tableau en vendant sa participation de 29,85% dans Immobel à Allfin Group, l’entreprise de Marnix Galle. Une ” prise de pouvoir ” a cependant eu lieu, finalement, à la fin de l’été, par Marnix Galle, en tant que nouveau président du conseil d’administration. A l’occasion des résultats semestriels, Alexander Hodac a été désigné nouveau directeur (CEO). Il provient de Home Invest Belgium et a succédé le 1er décembre à Gaëtan Piret, qui est resté à la tête du groupe de promotion immobilière pendant une décennie. Après le premier conseil d’administration avec Hodac comme CEO, voilà donc qu’un avertissement est lancé. Heureusement, durant le premier mois de l’année, des nouvelles positives ont été annoncées. Il y a quelques années, nombre d’observateurs avaient été étonnés lorsqu’Immobel avait franchi une étape vers le marché polonais. À présent pourtant, le groupe annonce la vente, pour 17 millions EUR, du projet Okraglak à Poznan. D’autres projets polonais se concentrent dans la capitale de Varsovie et la ville portuaire de Gdansk. Ce paramètre aura un impact positif limité sur le bénéfice semestriel 2016. Au 1er semestre 2015, le groupe a réalisé un CA de 36,83 millions EUR, un résultat opérationnel (EBIT) de 11,86 millions EUR et un bénéfice net de 2,01 EUR par action. Il est évident que le second semestre était nettement moins bon.

Conclusion

Marnix Galle (Allfin) entend insuffler une nouvelle dynamique à Immobel et conférer une rentabilité accrue aux projets. Mais d’abord, il faudra donc faire un pas en arrière, après une excellente année 2014. Le cours semble revenir à un nouvel équilibre. La faible valorisation (inférieure à la valeur comptable) nous aide à prendre patience.

Conseil : conserver/attendre

Risque : faible

Rating : 2A