Des éléments exceptionnels gonflent le bénéfice de Texaf

L’immobilier de Texaf se porte toujours très bien en dépit de la conjoncture difficile au Congo. Cette année, le bénéfice net bondit, grâce entre autres aux indemnités d’expropriation que le holding perçoit.

Lors de l’assemblée générale de mai, la direction de Texaf avait annoncé que la République démocratique du Congo l’avait contrainte de lui céder un terrain (10.637 m²) en bordure du site d’Utexafrica. Elle s’était dite satisfaite des 5,4 millions de dollars offerts (un million d’emblée et le solde, par tranches jusqu’à la fin de 2018) en échange d’un terrain constructible en partie seulement. Ce montant de 500 dollars par mètre carré prouve que la valeur des terrains est élevée. Il démontre en outre que l’Etat congolais prend la société au sérieux et reconnaît le rôle majeur qu’elle joue dans la promotion immobilière à Kinshasa. Dans l’intervalle, Texaf a encore perçu 700.000 dollars. Ces deux premiers paiements ont porté le bénéfice non récurrent à 1,38 million d’euros. En définitive, malgré la conjoncture encore difficile, le bénéfice net, qui inclut 3,49 millions d’euros d’impôts différés, s’élève à 7,44 millions d’euros à l’issue du premier semestre, à comparer à “seulement” 0,33 million d’euros sur les six premiers mois de 2017. Mais si l’on exclut de ces chiffres les nombreux éléments exceptionnels, le bénéfice opérationnel récurrent (Rebit) s’est accru de 10% (de 3,6 à 3,95 millions d’euros) en glissement annuel. Les revenus locatifs de l’activité immobilière ont augmenté de 4%, à 8,46 millions d’euros, à portefeuille inchangé.

Tourné principalement vers l’immobilier, le holding privilégie les immeubles et terrains situés dans des quartiers de premier ordre de Kinshasa, qui sont de surcroît bien sécurisés. Ces biens ont produit sur les six premiers mois de 2018 un Rebit de 4,37 millions d’euros. Alors que l’année dernière, sa carrière de grès Carrigrès (à Kinshasa; au minimum 40 ans de réserves) était encore très à la peine au premier semestre, elle a, grâce à l’important programme de réduction des coûts que la société a mis en oeuvre, renoué cette année avec un Rebit légèrement positif (45.000 euros), en dépit du chiffre d’affaires historiquement faible de 0,83 million d’euros.

Le rapport annuel 2017 valorisait le portefeuille immobilier de Texaf à 313 millions d’euros (89,4 euros par action), pour une valeur comptable de 99,1 millions d’euros sur la base de 800 dollars le mètre carré de terrain constructible au centre de Kinshasa. Durant la prochaine décennie, le potentiel de croissance de l’activité immobilière de Texaf est encore considérable. La société construit près de 2.000 logements sur les 104 hectares de terrain qu’elle possède en dehors de Kinshasa (Kinsuka), ainsi que des bureaux et villas/appartements dans la capitale. Dans le centre-ville, elle a lancé l’énorme projet “Bois Nobles”, qui comportera 84 logements, dont les 36 premiers ont été mis en location cet été (revenu attendu de 1,6 million d’euros); début septembre, 28 d’entre eux étaient déjà loués. L’activité immobilière ne devrait dès lors pas décevoir au second semestre. Quant à l’activité d’exploitation de grès, elle devrait, au mieux, être à l’équilibre. S’il ne faut pas s’attendre à ce qu’il inclue au deuxième semestre de nouveaux impôts différés, le bénéfice net intégrera néanmoins de nouvelles indemnités d’expropriation.

Conclusion

Le potentiel haussier de l’action demeure intact. En dépit de l’instabilité politique (élections imminentes), qui gèle certes le cours depuis un temps, l’immobilier de Texaf se porte en effet toujours très bien. Toute correction du titre constituerait dès lors une opportunité pour l’investisseur en quête de valeur très patient.

Conseil : acheter

Risque : moyen

Rating : 1B

Cours : 29,0 euros

Ticker : TEXF BB

Code ISIN : BE0974263924

Marché : Euronext Bruxelles

Capit. boursière : 103 millions EUR

C/B 2017 : 23

C/B attendu 2018 : 21

Perf. cours sur 12 mois : -3 %

Perf. cours depuis le 01/01 : -4 %

Rendement du dividende : 2,8 %