Cofinimmo voit ses efforts récompensés

Depuis quelques années, l’entreprise délaisse graduellement les bureaux au profit de l’immobilier de santé. Et la réorientation stratégique commence à porter ses fruits.

La direction anticipe pour l’exercice courant un bénéfice de 6,74 euros par action, contre 6,55 euros en 2018. Elle a dès lors décidé de relever légèrement le dividende (payable en 2020) – ce qui n’était plus arrivé depuis 10 ans -, à 5,6 euros par action. A la nouvelle, le cours de l’action s’est redressé. Mais le rendement du dividende a baissé à 4,7% brut. A l’instar de ceux de la plupart des sociétés immobilières cotées, le titre Cofinimmo affiche une prime par rapport à sa juste valeur. Mais à 15%, elle n’est pas la plus élevée. Pour l’investisseur, le rendement de Cofinimmo demeure intéressant, par comparaison à un placement sans risque – une obligation souveraine belge offre un rendement chiche.

Pour autant, nous n’affirmerions pas que Cofinimmo est une valeur de croissance en devenir. L’entreprise a certes investi 300 millions d’euros dans l’immobilier de santé en 2018, mais cette année, ce ne seront que 96 millions d’euros net. Dans les bureaux, elle investira 24 millions net. A 43%, le taux d’endettement n’est assurément pas excessif. La direction de Cofinimmo espère le maintenir autour de 45%.

En cas de nouvelle transaction importante, à laquelle l’entreprise ne ferme pas la porte, la probabilité d’un nouvel accroissement du capital augmentera ; l’actionnaire ne devrait pas en être trop affecté, du moins si le bénéfice par action est maintenu à un niveau suffisant. Pour cela, Cofinimmo devra clore l’année sur d’aussi bons résultats qu’en 2018. C’est grâce à la dernière augmentation de capital en date, de 155 millions d’euros, que l’entreprise a pu investir à ce point dans l’immobilier de santé et voir progresser le bénéfice par action. Or, le rendement de ces actifs diminue. Prenons les 17 centres de soins achetés en Allemagne, l’une des plus grandes transactions que Cofinimmo a conclues l’an dernier: le rendement brut s’est établi à environ 5,5%. Alors que plusieurs de ses petites acquisitions ont produit un rendement de 6%. Le rendement du portefeuille d’immeubles de santé est inférieur à celui qu’a fourni le segment des bureaux, mais au moins, le risque d’inoccupation est moins élevé. Actuellement, tandis que 99,9% de l’immobilier de santé sont loués, le segment des bureaux affiche un vide locatif de 12%. Mais lorsque le taux d’occupation est de 100%, le rendement net du portefeuille de santé atteint 6%, tout comme celui de l’immobilier de bureaux!

Grâce à ses nouveaux investissements dans l’immobilier, Cofinimmo a vu ses revenus locatifs progresser de 3,4% (ou de 1,5%, en base comparable), l’an dernier. Hélas, ce surcroît de recettes découlant des nouveaux contrats de location (+2,7%) et de l’indexation des loyers (+1,4%) a été neutralisé partiellement du fait des départs de locataires (-1,9%) et de renégociations de loyers (-0,7%). Pour l’heure, l’immobilier de santé constitue la moitié du portefeuille de Cofinimmo.

Conclusion

La légère progression du bénéfice par action et l’annonce d’une hausse, bien que modeste, du dividende ont été appréciées des investisseurs. En conséquence de la hausse du cours de l’action, le rendement du dividende a reculé (4,7%). Le risque est toutefois à nos yeux suffisamment rétribué, dans la mesure où, comparée à celle d’autres sociétés immobilières, la prime par rapport à la juste valeur demeure faible (15%). Les prochaines transactions de Cofinimmo seront aussi bénéfiques à l’action.

Conseil: conserver

Risque: moyen

Rating: 2B

Cours: 115 euros

Ticker: COFB BB

Code ISIN: BE0003593044

Marché: Euronext Bruxelles

Capit. boursière: 2,6 milliards EUR

C/B 2018: 18

C/B attendu 2019: 18

Perf. cours 12 mois: +13%

Perf. cours depuis le 01/01: +8%

Rendement du dividende: 4,7%