Cofinimmo, une valeur stable pour le portefeuille

La réorientation stratégique de la SIR est payante. Elle a été bien inspirée de délaisser quelque peu les bureaux au profit de l’immobilier de santé. Le portefeuille résiste bien. Nous maintenons notre recommandation d’achat.

Si Cofinimmo avait conservé son portefeuille immobilier d’il y a 15 ans (composé à 99% de bureaux), ses actionnaires auraient plutôt mal vécu ces derniers trimestres. La moindre demande de bureaux, notamment hors des centres-villes, combinée au risque plus élevé d’inoccupation, aurait mis sous pression les résultats. Heureusement, ces dernières années, le groupe bruxellois a opéré une réorientation stratégique sur l’immobilier de santé et dispose donc d’un portefeuille résilient.

En 2020, les revenus locatifs de Cofinimmo ont augmenté de 8,5%, le résultat net de son coeur de métier, de 9%. Et le 1er trimestre de 2021 confirme cet élan, avec une hausse de 13,5% des revenus locatifs et de 12% du résultat net des activités principales. L’augmentation du bénéfice par action reste toutefois limitée, celui-ci passant de 6,81 à 6,85 euros, car la croissance des revenus locatifs nécessite des investissements supplémentaires, que financent des augmentations de capital régulières; le bénéfice est plus important, mais doit être réparti sur un plus grand nombre d’actions.

Le principal défi pour Cofinimmo – mais aussi ses concurrents – est de traduire les investissements en un bénéfice par action plus élevé. Le dividende de 5,8 euros par action pour 2020 a en tout cas été légèrement augmenté, lui aussi.

Le groupe concentre actuellement ses investissements dans l’immobilier de santé, qui offre un rendement légèrement inférieur à celui des immeubles de bureaux, mais se distingue par une valeur plus stable et un risque d’inoccupation beaucoup plus faible. La part du secteur de la santé en portefeuille est passée de 1% en 2005 à près de 60% aujourd’hui. Cofinimmo a investi 579 millions d’euros dans des immeubles de soins en 2020 et 173 millions d’euros sur le seul premier trimestre de 2021.

Depuis sa récente implantation en Irlande, Cofinimmo est active dans sept pays européens et joue un rôle de premier plan dans la poursuite de la consolidation du secteur. Le groupe entend filialiser, au plus tôt au 4e trimestre de 2021, son portefeuille de bureaux en vue de le céder partiellement (en périphérie des villes, surtout), et de réinvestir principalement dans l’immobilier de soins. La filiale aura le statut de société immobilière réglementée institutionnelle (SIRI). Continuant son recentrage stratégique, Cofinimmo a vendu, fin mai, pour 80 millions d’euros de bureaux dans les banlieues de Bruxelles et d’Anvers.

Les rendements locatifs des nouvelles acquisitions sont toutefois sous pression: 4,5% pour les cinq actifs de soins de santé acquis en Belgique début avril (pour 103 millions d’euros), contre 5,5% pour le portefeuille de soins de santé existant. Cette diminution des rendements locatifs n’a rien de surprenant dans un contexte de taux faibles, mais ne contribuera pas au relèvement du bénéfice par action espéré par les actionnaires. Si le portefeuille générait encore un rendement net de 6,7% (à 100% d’occupation) en 2009, le chiffre est de 5,6% aujourd’hui – ce qui reste encore sans comparaison avec la maigre rémunération (0,13%) des obligations souveraines belges à 10 ans. La réorientation vers les soins de santé a toutefois amélioré le profil de risque du portefeuille.

Conclusion

Davantage axé sur la santé, le portefeuille résiste bien. Le bénéfice par action et le dividende ont augmenté, le risque a baissé. L’action se négocie moyennant une prime de 30% par rapport à la valeur nette d’inventaire, mais le rendement de dividende de 4,5% reste intéressant. Nous maintenons notre recommandation d’achat; Cofinimmo demeure notre valeur défensive favorite.

Conseil: acheter

Risque: moyen

Rating: 1B

Cours: 129,7 euros

Ticker: COFB BB

Code ISIN: BE0003593044

Marché: Euronext Bruxelles

Capit. boursière: 3,8 milliards EUR

C/B 2020: 20

C/B attendu 2021: 18

Perf. cours sur 12 mois: +7%

Perf. cours depuis le 01/01: +6%

Rendement du dividende: 4,5%