Cofinimmo: réduction du précompte mobilier en vue

La pandémie pèse peu sur les résultats de Cofinimmo. La direction pronostique pour cette année un bénéfice de 6,6 à 6,85 euros par action, un chiffre à peu près identique à celui de l’an passé. Elle a toujours l’intention de porter le dividende à 5,8 euros par action.

Si tout se passe comme prévu, le portefeuille immobilier de Cofinimmo sera, en fin d’année, consacré à concurrence de 59% à la santé. Dès que ce segment aura atteint 60%, le précompte mobilier dû par l’actionnaire passera de 30% à 15%. La direction mise pour l’exercice 2020 sur un dividende de 5,8 euros par action. La réduction du précompte entraînerait une augmentation de 0,87 euro du dividende; l’avantage, sur le long terme, serait substantiel, même si une révision de la fiscalité n’est jamais à exclure.

Les résultats sont par ailleurs excellents. L’an dernier, les bénéfices de l’activité principale ont bondi de 15% grâce à la nette hausse des revenus locatifs. Si la progression du bénéfice par action n’a pas dépassé 4%, c’est en raison de l’effet dilutif de l’augmentation de capital. Les résultats de l’activité principale se sont envolés de 34% à l’issue du premier trimestre de 2020. La société immobilière réglementée semblait se diriger vers un bénéfice de 7,1 euros par action pour l’exercice… jusqu’à ce qu’éclate la pandémie. Dont les répercussions, pour elle, restent néanmoins limitées. La direction pronostique pour cette année un bénéfice de 6,6 à 6,85 euros par action, un résultat à peu près identique à celui de l’an passé. Elle ne revient pas sur son intention de porter le dividende à 5,8 euros par action. Cofinimmo renoue donc avec un dividende en hausse. En Belgique, l’immobilier de santé offre beaucoup plus de possibilités de croissance que le marché, saturé, des bureaux. Le groupe entend devenir un opérateur clé dans le processus de consolidation de l’immobilier de soins européen. Si la majorité de son portefeuille se trouve en Belgique, il est également bien implanté aux Pays-Bas, en Allemagne et en France, et s’est l’an dernier ouvert à l’Espagne. A 5,6% brut, le rendement du portefeuille d’immobilier de soins est certes inférieur aux 7,1% qu’offrent les immeubles de bureaux, mais le taux d’occupation s’élève à 99%, les baux ont une durée plus longue et la valeur des biens est plus stable.

Cofinimmo, qui a investi 2,2 milliards d’euros dans l’immobilier de soins depuis 2005, consacre par ailleurs 623 millions d’euros à l’allégement de son portefeuille d’immeubles de bureaux. Il prévoit d’investir cette année 293 millions d’euros dans l’immobilier de santé; une partie de la dépense a d’ores et déjà été réalisée, et financée par une augmentation de capital de 99 millions d’euros. L’immobilière belge organise régulièrement des augmentations de capital pour financer l’expansion de son portefeuille; la stratégie engendre une dilution limitée, et une croissance plus lente, du bénéfice par action, mais elle porte ses fruits. La faiblesse du taux d’endettement (41% à peine) va de pair avec un véritable potentiel de croissance. Malgré l’augmentation plus poussive du bénéfice par action, les perspectives d’accélération sont réelles. Cofinimmo propose de payer le dividende sous la forme d’actions, pour conserver une trésorerie plus importante et être en mesure d’investir davantage.

Conclusion

La crise pèse peu sur les résultats de Cofinimmo, dont le cours de l’action a tout de même subi une nette correction. Une valorisation légèrement plus intéressante est une opportunité d’entrée dans cette valeur défensive. Le titre se négocie certes moyennant une prime de 25% par rapport à la valeur nette d’inventaire, mais le rendement du dividende (4,4%) est convaincant et le choix de l’immobilier de santé, excellent. Nous conseillons désormais d’acheter.

Conseil: acheter

Risque: moyen

Rating: 1B

Cours: 125 euros

Ticker: COFB BB

Code ISIN: BE0003593044

Marché: Euronext Bruxelles

Capit. boursière: 3,3 milliards EUR

C/B 2019: 18

C/B attendu 2020: 20

Perf. cours sur 12 mois: +12%

Perf. cours depuis le 01/01: -5%

Rendement du dividende: 4,4%