Cofinimmo peut absorber une hausse limitée des taux

Il vaut toujours la peine d’investir dans le groupe immobilier belge. A 5,4%, le rendement brut de Cofinimmo rémunère suffisamment les actionnaires pour les risques courus.

Les actionnaires du groupe immobilier Cofinimmo suivent eux aussi de près l’évolution des taux ces derniers temps. Les Bourses ont montré leur sensibilité à une hausse des taux, mais les investissements dans l’immobilier également peuvent en être affectés, si les rendements plus élevés des obligations les rendent moins attrayants. L’immobilier coté peut naturellement aussi en pâtir.

Pour l’heure, il vaut toujours la peine d’investir dans Cofinimmo. Même si la concurrence plus aiguë et la hausse des prix de l’immobilier pèsent sur le rendement du portefeuille du groupe. Le rendement brut a baissé de 7% en 2012 à 6,7% l’an dernier. Et si l’on tient compte de la prime d’environ 10% par rapport à la juste valeur du portefeuille, le rendement brut demeure attrayant, à 5,4% – par comparaison au taux de 1% qu’offre une obligation publique à 10 ans. Il rémunère suffisamment les investisseurs pour les risques courus, d’autant plus que la rentabilité de Cofinimmo et donc aussi le dividende, ont gagné en stabilité ces dernières années.

Son revirement stratégique consistant à délaisser progressivement les bureaux au profit de l’immobilier de santé, où les rendements sont un peu moins élevés, lui a certes coûté de l’argent. Mais ce faisant, Cofinimmo a réduit le risque de vacance locative, augmenté le nombre de baux à long terme et de biens conservant leur valeur plus longtemps. En 2017, les activités clés (qui excluent les variations de la juste valeur de l’immobilier et des contrats financiers) ont dégagé un bénéfice net de 6,53 euros par action, contre 6,4 euros par action en 2016. Cette légère augmentation est principalement attribuable à un repli des charges d’intérêt et de la charge fiscale. Les revenus locatifs sont restés pratiquement inchangés. La hausse des revenus locatifs dans l’immobilier de santé et l’indexation des contrats de location ont compensé la baisse des revenus locatifs dans le segment des bureaux. Pour cette année, Cofinimmo anticipe un bénéfice par action globalement stable de 6,54 euros brut, ce qui implique un dividende, stable également, de 5,5 euros par action.

Une nouvelle hausse des taux pourrait affecter le cours de Cofinimmo, mais ne surestimons pas ce risque. La progression des taux d’intérêt à long terme sera lente et résultera notamment du nombre croissant d’anticipations inflationnistes. Grâce à l’indexation des baux de Cofinimmo, les actionnaires du groupe sont protégés contre une hausse de l’inflation. Il est en revanche difficile de se prémunir d’une hausse des taux d’intérêt réels, qui reflète cela dit également la vigueur de l’économie et partant, l’amélioration des perspectives pour le marché des bureaux.

A terme, Cofinimmo pourrait compenser la hausse des taux par une augmentation des coûts de son financement. Ces dernières années, le groupe a tiré profit de la baisse constante des taux pour réduire ces coûts, même si, il y a deux ans, il a dû se couvrir au prix fort contre une augmentation des taux d’intérêt. A présent, le coût de sa dette a baissé à 1,9% et sa durée moyenne est de 4,7 ans. Cette dette est couverte à hauteur de 75% contre le risque de taux jusqu’en 2020, et à hauteur de 32% jusqu’en 2024. Une hausse des taux ne se répercutera donc que lentement sur le compte de résultat.

Conclusion

Le rendement de dividende de 5,4% offre aux actionnaires de Cofinimmo une rémunération suffisamment élevée pour couvrir le risque d’un investissement dans l’immobilier coté, même si les taux à long terme augmentent encore légèrement. Notre recommandation demeure ” à conserver “.

Conseil : conserver

Risque : moyen

Rating : 2B

Cours : 104,2 euros

Ticker : COFB BB

Code ISIN : BE0003593044

Marché : Euronext Bruxelles

Capit. boursière : 2,2 milliards EUR

C/B 2017 : 17

C/B attendu 2018 : 16

Perf. cours sur 12 mois : -3 %

Perf. cours depuis le 01/01 : – 5 %

Rendement du dividende : 5,4 %