Cofinimmo devient plus chère, sans toutefois être onéreuse

La réorientation sur l’immobilier de soins, au détriment des bureaux, semble être un choix porteur pour la SIR. Son profil de risque est limité et ses perspectives de croissance correctes.

Comme tant d’autres sociétés immobilières, Cofinimmo s’est appréciée ces 15 derniers mois. Conjuguée à l’atonie persistante des taux d’intérêt, l’amélioration de ses résultats a fait bondir de plus de 25% sa capitalisation boursière. L’ajustement stratégique, qui consiste à préférer l’immobilier de soins aux immeubles de bureaux et à accélérer les investissements, porte ses fruits. Entre janvier et septembre 2019, les revenus locatifs bruts se sont envolés de 9,1%; le bénéfice est passé à 5,06 euros par action, contre 4,89 euros un an plus tôt. Sur l’ensemble de l’exercice, le résultat net de l’activité clé (hors variations de valeur des immeubles et des instruments financiers) devrait générer un bénéfice de 6,74 euros par action, ce qui porterait à 5,6 euros le dividende brut.

La hausse du dividende ne suivant toutefois pas celle du cours du titre, le rendement du dividende est tombé à un peu plus de 4%. Cofinimmo a longtemps été l’une des rares sociétés immobilières à afficher une prime limitée, mais celle-ci s’élève désormais à plus de 30% de la valeur de marché du portefeuille. En revanche, son profil de risque est moins marqué et la croissance, certes modeste, est au rendez-vous. Il ne reste plus qu’à attendre les pronostics qui accompagneront l’annonce des résultats annuels, le 13 février.

La société immobilière réglementée (SIR) a investi en 2019 près de 500 millions d’euros dans l’immobilier de soins, dont 300 millions en Belgique et près de 200 millions sur ses autres marchés clés que sont l’Allemagne, les Pays-Bas et la France. Elle a également fait ses premiers pas en Espagne, où elle a investi 45 millions d’euros dans cinq projets de construction. Elle veut étoffer son portefeuille espagnol, car les perspectives de croissance et les rendements demeurent, là-bas, attractifs (alors que le vieillissement de la population du pays est rapide, les centres de soins résidentiels modernes demeurent rares). Les projets sont loués pour 20 ans, moyennant un rendement locatif brut de 6%. Le ratio d’endettement (42,2%) autorise les investissements; une augmentation de capital pourrait du reste être envisagée, surtout si la SIR veut jouer un rôle majeur dans la consolidation du marché de l’immobilier de soins en Europe occidentale.

Les investissements ont porté à 56% la part de l’immobilier de soins dans le portefeuille. La transformation est impressionnante: depuis 2005, Cofinimmo a investi 2,1 milliards d’euros dans cette activité et cédé pour plus de 600 millions d’euros d’immeubles de bureaux. Le rendement brut du premier segment est légèrement inférieur à celui du second, mais le moindre risque de vacance et la plus grande stabilité de la valeur compensent cet écart. La valeur de l’immobilier de soins a au demeurant augmenté de 2,3% au cours des neuf premiers mois de 2019; de surcroît, l’investisseur dans des SIR dont l’actif est placé à raison de 60% au moins dans l’immobilier de soins bénéficie du précompte mobilier réduit (15%). Cofinimmo revalorise par ailleurs son portefeuille de bureaux, en vendant des actifs situés en périphérie bruxelloise pour réinvestir essentiellement dans des bureaux du centre-ville, facilement accessibles en transports en commun.

Conclusion

La hausse du titre s’est traduite par une baisse du rendement du dividende et par une augmentation de la prime. Le portefeuille affiche un profil de risque limité et des perspectives de croissance correctes. Le bilan est toujours en équilibre. Nous conseillons toujours de conserver l’action.

Conseil: conserver

Risque: moyen

Rating: 2B

Cours: 134 euros

Ticker: COFB BB

Code ISIN: BE0003593044

Marché: Euronext Bruxelles

Capit. boursière: 3,4 milliards EUR

C/B 2019: 18

C/B attendu 2020: 20

Perf. cours sur 12 mois: +16%

Perf. cours depuis le 01/01: +2%

Rendement du dividende: 4,1%