Cofinimmo

Souscrire à l’augmentation de capital

Avec la plus importante opération de capital de son histoire, Cofinimmo a passé enfin la vitesse supérieure. La société immobilière lève au maximum 285 millions EUR de capitaux frais, en plus des 190 millions EUR que l’entreprise avait déjà collectés en mars par un placement privé d’obligations. Au niveau du bilan, Cofinimmo n’a pas besoin de ces capitaux supplémentaires, mais cette opération s’inscrit parfaitement dans le cadre de son revirement stratégique. La contribution du portefeuille de bureaux est réduite, et de nouveaux capitaux seront investis de préférence dans l’immobilier de soins de santé. Cette stratégie offre un meilleur rapport entre risque et rendement. Ce changement de cours est cependant assez lent. Cofinimmo a franchi une étape importante aux Pays-Bas, et une autre plus timide sur le marché allemand. Dans l’immobilier de soins de santé allemand et néerlandais, le rendement locatif net dépasse 7% (pour un taux d’occupation de 100%), contre 6,7% à Bruxelles, alors que le risque de vide locatif (et donc de rendement inférieur) est bien plus grand chez nous. Le rendement de l’immobilier de soins de santé en Belgique et en France s’élève à 6,2%. Grâce à l’augmentation de capital et à l’émission obligataire, le groupe peut avancer plus rapidement dans le développement de sa nouvelle stratégie. La force de frappe de Cofinimmo était encore limitée du fait de la rénovation nécessaire de son portefeuille de bureaux, qui absorbe encore beaucoup d’investissements (140 millions EUR en 2016 et 2017). Grâce à l’augmentation de capital, cet héritage ne pèsera plus sur l’avenir de l’entreprise. L’argent sera essentiellement investi dans la rénovation d’immeubles de bureaux (109 millions), la reconversion de bureaux (50 millions) et le renforcement de l’immobilier de soins de santé (69 millions). En outre, la société souhaite encore investir 350 millions nets dans des projets non encore définis. Nous pensons que ces fonds iront surtout dans l’immobilier de soins de santé en Allemagne et aux Pays-Bas. Les actionnaires existants ont un droit préférentiel : ils peuvent souscrire, pour 6 actions détenues, à un nouveau titre au cours de 95 EUR, ce qui suppose une réduction de 7,6% sur le prix théorique. Ces 95 EUR sont en ligne avec la fair value nette du portefeuille. L’immobilier de soins de santé produit déjà presque autant de revenus locatifs que le portefeuille de bureaux. L’an dernier, les revenus locatifs comparables ont progressé de 1% et le portefeuille a conservé sa valeur de marché. Ce qui a permis l’an dernier de produire un résultat net courant de 6,7 EUR par action. Pour cette année, la direction table sur 6,85 EUR. Le dividende pour 2014 est maintenu à 5,5 EUR brut, et a été versé cette semaine en même temps que le dividende proportionnel de 2015 de 1,96 EUR. Pour les actions existantes et nouvelles, le compteur redémarre donc maintenant. Aux cours actuels, Cofinimmo présente un rendement de dividende brut de quelque 5%.

Conclusion

Cofinimmo offre un rendement locatif net de quelque 7% et un rendement de dividende brut d’environ 5% pour l’argent frais injecté dans la société immobilière. Ces rendements, associés du reste à un risque limité, sont très rares sur le marché. Vous pouvez donc souscrire à l’augmentation de capital.

Conseil: conserver

Risque: faible

Rating: 2A