Bond de géant d’Aedifica en Allemagne

Mi-août, la société immobilière réglementée spécialisée dans l’immobilier résidentiel pour séniors a annoncé la transaction la plus importante de son histoire : un accord de coopération pour la construction de 17 maisons de repos d’une capacité totale d’environ 1500 lits, en Allemagne.

L’investissement totalise 200 millions d’euros. Les fonds levés lors de la troisième augmentation de capital en l’espace de cinq ans (après celles de 2012 et de 2015), qui a complété la trésorerie de 219 millions d’euros (émission de près de 3,6 millions de titres à 61 euros), ont donc rapidement été exploités. Neuf (!) communiqués de presse ont déjà été publiés depuis la finalisation de cette opération de capital. La croissance de l’immobilier de santé se poursuit à un rythme soutenu, ce qui se reflète d’ailleurs aussi au niveau des résultats annuels de l’exercice 2016-2017 (clos le 30/6).

Au 30 juin, 82% (74% il y a un an) du portefeuille se composaient déjà de logements pour séniors, 14% d’immeubles résidentiels ou mixtes, et 4% d’hôtels et autres bâtiments. Depuis lors, la valeur réelle des investissements immobiliers a continué d’augmenter, à 1,53 milliard d’euros (1,13 milliard au 30/6/2016). Les revenus locatifs nets ont augmenté de 32% (de 59,8 à 78,9 millions d’euros) et le résultat net a fait un bond de 40 à 63 millions d’euros. Sur l’exercice 2015-2016, Aedifica a versé un dividende de 2,10 euros bruts par action. Le rapport semestriel faisant déjà mention de l’intention du groupe d’augmenter le dividende de l’exercice suivant à 2,25 euros bruts par action, et ce projet est confirmé dans le rapport annuel. Au milieu de cette année, le portefeuille d’Aedifica comprenait 192 immeubles pour une surface totale occupée de 798.000 m² ; 862 appartements (majoritairement non meublés), 110 maisons de retraite (68 fin juin 2015) d’une capacité totale de 10.349 lits et 6 hôtels offrant un total de 544 chambres. Géographiquement, notons que 21% des actifs immobiliers sont concentrés à Bruxelles, 46% en Flandre et 10% en Wallonie mais aussi 14% en Allemagne et 9% aux Pays-Bas.

Le taux d’occupation moyen hors appartements meublés, à 98,7% au 30 juin 2017, a atteint un nouveau niveau record (98,3% fin 2015). Le taux d’occupation moyen des meublés a baissé cependant à 73,5% à l’exercice écoulé (78,6% en 2015-2016). Au 30 juin 2017, le ratio d’endettement s’élevait à 40,8% et l’actif net hors variations de juste valeur des instruments de couverture totalisait 51,30 euros par action (49,40 euros par action en incluant l’effet des variations). Le cours actuel tient donc compte d’une prime importante sur la valeur intrinsèque, supérieure à la moyenne des autres sociétés immobilières réglementées.

Conclusion

Le potentiel d’investissement d’Aedifica repose sur l’augmentation des revenus à long terme grâce à des contrats locatifs de longue durée et liés à l’inflation (échéance résiduelle moyenne de vingt ans). Une action de qualité offrant un rendement de dividende brut de 2,8% que l’on préférera à une obligation (publique). L’augmentation de capital lui a donné un nouveau souffle, mais s’est traduite par une hausse de cours. Notre conseil est neutre, compte tenu de l’importante prime par rapport à la valeur intrinsèque.

Conseil : conserver/attendre

Risque : faible

Rating : 2A

Devise : euro

Marché : Euronext Bruxelles

Capit. boursière : 1,43 milliard EUR

C/B 2016 : 22

C/B attendu 2017 : 19,5

Perf. cours sur 12 mois : +16 %

Perf. cours depuis le 01/01 : +15 %

Rendement du dividende : 2,8 %