Banimmo

L’évolution du cours de la société immobilière trahit sa petite forme ces dernières années. En réalité, sa situation se dégrade d’année en année. Nous attendrions une amélioration plutôt que de sauter sur l’action, qui est à un plancher historique.

L’évolution du cours le trahit : la société immobilière n’est pas en grande forme ces dernières années, et sa situation se dégrade même d’année en année. L’annonce, début novembre 2015, du départ de son CEO Christian Terlinden, était déjà un signal d’alarme en prévision des chiffres annuels 2015, et ces derniers mois, l’action est restée sous pression. Banimmo se positionne comme un acteur capable de construire ou de rénover des actifs immobiliers qui répondent aux exigences et normes les plus strictes des investisseurs institutionnels finaux. Ces projets “built-to-suit”, ou réalisés sur mesure pour les locataires, permettent de conclure des baux à plus long terme. Depuis un temps, Banimmo concentre ses activités sur le repositionnement de biens immobiliers: la réhabilitation technique ou commerciale de biens immobiliers sous-valorisés ou obsolètes, pour ensuite les louer à plus long terme ou, in fine, réaliser une plus-value à la vente. Banimmo est active en Belgique/Luxembourg (pour trois quarts du portefeuille) et en France (un quart). Le dividende a été supprimé pour les exercices 2013 et 2014, et donc également celui de 2015, en raison des pertes nettes d’un peu moins de 14millions EUR en 2013, de 9,3millions EUR en 2014, et même de 33,2millions EUR l’an dernier. Le résultat opérationnel récurrent s’est écrit trois fois à l’encre noire (REBIT 2013 de 2,56millions EUR; 2014 de 10,5millions EUR; et 2015 de 7,3millions EUR). La triple perte nette est imputable à l’amortissement complet d’Urbanove (autrefois CityMall), et à de récentes dépréciations de valeur sur créances (22,4millions sur 45millions EUR). Son partenaire L’Immobilière Huon a été racheté début novembre de l’an dernier. La société de gestion a été rebaptisée Urbanove Shopping Development, dans laquelle Banimmo détient une participation de 44%. Urbanove est entre-temps devenu un centre commercial à Namur et un petit centre commercial à Verviers. La promotion à Charleroi a été supprimée. Récemment, une procédure juridique a été engagée en vue d’atteindre un accord avec les créanciers. La “remise à zéro” d’Urbanove a naturellement affecté la valeur intrinsèque du groupe ces dernières années: la valeur intrinsèque nette s’est contractée de 15,08EUR par action fin 2012 à 11,2EUR fin 2015. L’année dernière a donc livré un tableau mitigé. En avril, la société Tetris Offices, développée dans le Tetris Business Park de Gand et louée à Deloitte, a été vendue pour 22,6millions EUR. Pour renforcer la structure bilantaire, 44millions EUR de capitaux supplémentaires ont été levés par une émission obligataire à cinq ans auprès d’investisseurs institutionnels. L’un des projets les plus intéressants cette année est la construction de nouveaux bureaux pour BNP Paribas Fortis à Charleroi (8000m²) et le Marché Saint-Germain à Paris, dans le sixième arrondissement (4600m²).

Conclusion

C’est de mauvais augure: bien que le cours de Bourse se situe à un plancher historique (autrefois, il avait atteint 21,8 EUR), de nombreux insiders (membres de la direction et/ou du conseil d’administration) ont encore vendu des titres ces derniers mois! Cet élément incite à la prudence. Nous voulons d’abord constater une amélioration au sein du groupe. D’ici là, nous abaissons notre conseil.

Conseil : conserver/attendre

Risque : élevé

Rating : 2C