Banimmo

Le départ du CEO et les trois pertes consécutives enregistrées démontrent que la société rencontre toujours des difficultés. Action réservée à l’investisseur patient.

La société immobilière n’est pas en grande forme ces dernières années et la donne n’a pas vraiment changé l’an dernier. L’annonce, début novembre, du départ de son CEO Christian Terlinden, était un signal d’alarme en prévision des chiffres annuels 2015. Dans l’attente qu’un successeur soit désigné, Alain Chaussard reprend les fonctions de CEO intérimaire. Banimmo se positionne comme un acteur capable de construire ou de rénover des actifs immobiliers qui répondent aux exigences et normes les plus strictes des investisseurs institutionnels finaux. Ces projets built-to-suit (réalisés sur mesure pour les locataires) permettent de conclure des baux à plus long terme, ce qui réduit le risque d’inoccupation. Depuis un temps, Banimmo concentre ses activités sur le repositionnement de biens immobiliers, soit la réhabilitation technique ou commerciale de biens immobiliers sous-valorisés ou obsolètes, pour ensuite les louer à plus long terme, ou, in fine, réaliser une plus-value à la vente. Banimmo est active en Belgique/Luxembourg (pour trois quarts du portefeuille) et en France (un quart). Le dividende a été supprimé pour les exercices 2013 et 2014, et maintenant également pour 2015, en raison des pertes nettes d’un peu moins de 14millions EUR (2013) et 9,3millions EUR (l’an dernier), et même 33,2millions EUR (2015). Le résultat opérationnel récurrent s’est écrit trois fois à l’encre noire (REBIT 2013 de 2,56millions EUR; 2014 de 10,5millions; et 2015 de 7,3millions). La triple perte nette est imputable à l’amortissement complet d’Urbanove (autrefois CityMall), et récemment à des dépréciations de valeur sur créances (22,4millions sur 45millions EUR). Son partenaire L’Immobilière Huon a été racheté début novembre de l’an dernier. La société de gestion a été rebaptisée Urbanove Shopping Development, dans laquelle Banimmo détient une participation de 44%. Urbanove est entre-temps devenu un centre commercial à Namur et un petit centre commercial à Verviers. La promotion à Charleroi a été supprimée. Récemment, une procédure juridique a été lancée afin d’atteindre un accord avec les créanciers. La “remise à zéro” d’Urbanove a naturellement affecté la valeur intrinsèque du groupe ces dernières années. La valeur intrinsèque nette s’est ainsi contractée de 15,08EUR par action fin 2012 à 11,2EUR fin 2015. L’année dernière a donc livré un tableau mitigé. En avril, la société Tetris Offices, développée dans le Tetris Business Park Ghent et louée à Deloitte, a été vendue pour 22,6millions EUR. Pour renforcer la structure bilantaire, 44millions EUR de capitaux supplémentaires ont été levés par une émission obligataire à 5ans auprès d’investisseurs institutionnels. Citons parmi les projets les plus intéressants de cette année la construction de nouveaux bureaux pour BNP Paribas Fortis à Charleroi (8000m²) et le Marché Saint-Germain à Paris, dans le 6earrondissement (4600m²).

Conclusion

Alors que la plupart des sociétés immobilières s’échangent moyennant une prime, Banimmo affiche une décote. Cela dit, le départ du CEO et les trois pertes consécutives démontrent que la société rencontre toujours des difficultés. Action réservée à l’investisseur patient.

Conseil : digne d’achat

Risque : moyen

Rating : 1B